マンションが5か月たっても売れなくて困っています
マンションが5か月たっても売れなくて困っています。築5年の2SLDK、都心まで30分ほどの駅徒歩5分のマンションで、夫婦二人ですが、事情があって住みかえるため売却したいのです。最初の3ヶ月で3回ほど内見がありましたが申込は入らず、契約更新した時に値下げしましたが、売れそうな気配がないまま5ヶ月目。先日、担当者からまた値下げの話をされたのですが、ローン残債があるのでこれ以上下げるのは厳しいです。マンションが多く、それなりに売れているように思うので、どうしたらいいか悩んでいます。売れなくても賃貸にすることはできませんよね。。値下げするしかないのでしょうか。不動産会社を変えたら売れますか？
回答
理想は3ヶ月以内に売却できるのがあるべき姿かなと思います。ただ地域性とか人気の需要、この辺によって3ヶ月ではなく6ヶ月くらい見込むべきかなと言うのが僕の意見ではあります。なので5ヶ月で売れないというのは時期としてはそんなに悲観する部分ではないのですが、お聞きした内容で3件の案内、内見。ここが僕の方では引っかかったところです。各業者さん経験での感覚があると思うんですけど、僕の中ではだいたい10組、10組のご案内があってお申込み。こういうようなパターンで見ておくと、だいたい3ヶ月以内で決まるのかなという印象があります。もちろん1件で決まることもあれば、20件のご案内じゃないと決まらないこともありますけど、平均で見るとやっぱりその期間は10組のご案内は欲しかったかなと思います。そこから逆算して考えると、どうしても2点考えられることが「物件が正しく適正に公開をされていない」のか、もしくは「相場に対して価格が高すぎる」のか、この2点だと思います。なので業者さんの方から言われている価格を下げる提示が、下げるべき提示なのか、下げなくていい提示なのか、ちょっとご質問の状況からすると判断に迷うところがあります。ただその諸事情が、必ず売却をしなければならない、というようなご事情であれば、足りない分を自分たちの自己資金で補うという方法でしか、このパターンの場合はちょっと考えられないかなと思います。
業者さんを変えて色々相談してみるのも一つの手なんですけど、その他の業者さんに問合せをして「この物件が売りに出てるか」、という所のチェックから始めてみるといいと思います。僕が一番大事にするべきだったかなと思うのが、売却の依頼をする時にその営業マンあるいは不動産会社と、売却をすることに対しての現状の…その残債にしろ諸事情、あと現状の売れる相場。もちろん売れるだろうという販売価格の期待値も含めてですが、その辺の具体的な細かい打ち合わせ、話し合いをしないで進めてしまったんじゃないのかな、というのがお聞きしたご質問からの僕の判断、というか見解です。
また賃貸にできるかどうかの話ですけど、住宅ローンを組んでるので銀行さんのOKとか色々ハードル的な所はありますが、現在の住宅ローンに対して賃料がどれくらいか。どれくらいで貸せるのか。このバランスが成り立つのであれば、可能かどうかであれば可能だと思います。人によっては「住宅ローンよりも家賃は1万円安いくても貸して毎月の持ち出しを1万円に済ませたい」というような方もいらっしゃるので、可能か不可能かでは賃貸にすることは可能です。ただ注意点がありまして、賃貸で貸すという場合、貸し出しにあたって原状回復、きれいな状態で貸さなければならないので、そこに対する費用。それと賃借人さんを募集する期間の空室リスク。この部分は注意点として押さえておかないと、「こんなはずじゃなかった」ってことになりますので、その辺の資金計算も大事かなと思います。
