私道持ち分のない実家の売却
初めまして。実家の売却を検討していて知りたいことがあったのでよろしくお願いします。
実家は位置指定道路に接しているのですが持ち分がないことがわかりました。近所の不動産屋に聞いてみると持ち分がないと住宅ローンの審査が下りないから売れないといわれ、相談に乗ってくれる感じもなかったので自分なりに調べてみると、わずかでもいいから持ち分を持ってる人から譲ってもらうとか、私道の全所有者に承諾書をもらうとか方法がありそうなことがわかりました。持ち分を譲ってもらう交渉や承諾書をもらう手続きなどは自分でする？できるものですか？譲ってもらう場合の金額の相場はどのくらいですか？ そういうことも含めて対応してくれる不動産会社はありますか？相談に行ってまた相手にされなかったらショックです。実家は土地50坪、注文建築で建てた築30年の戸建てです。少しでも売却価格にマイナスが出ないようにできればいいと思っているのですが。どうぞよろしくお願いします。
2023年12月25日 Juno様
クリエートハウジング 角田代表の回答
ご質問の、持ち分の無い私道【道路位置指定】にご実家が接面していると言うことですが、私のも同様の案件を数回行った事がございます。アドバイスとしては、本当に持ち分が無いからと言って売れないのか、他の不動産会社さんにも聞いていただけるのも良いのでは無いでしょうか？
私の経験（Jumo様の地域の金融機関での確認は必要ですが）では、多くの金融機関で【道路位置指定】を市役所等から指定されている場合、実は銀行の見解が【公道扱い】として扱われる場合が多いです。決して持ち分が無いから売れないということは無いと思います。本当にローン審査が降りない地域である場合には、近隣のお宅に承諾を得るや、持分を譲っていただく交渉をする等、寄り添ってアドバイスをしてくれる不動産会社もあるはずです。持分を譲っていただく場合には、取得費用・登記費用等が掛かりますので、その件はしっかりと確認した上での手段としてお考えになれば良いのではと思います。持分無しで売却する場合の注意点としては、その私道に対して規約や取り決め等が定められている場合もありますので、そのへんは近隣の方に伺ってみても良いのではないかと思います。
あとは、対応してくれる不動産会社次第ですが、私道の持分がありませんので、上下水道や排水管の劣化が起こり漏水等のトラブルを回避するために、私道の地権者皆さんから売却前に「道路採掘の同意」を得ておくことで、購入したいと言う方がいらっしゃったら今後に備えた安心な取引である事をお伝えすることが出来ると思います。
親切な不動産会社であれば、持分なしでも大丈夫な金融期間（銀行）の確認、諸々同意書作成のフォローもしてくれますから、このTUNAGERUに加入されている不動産会社が近隣にあるようでしたら、相談してみるとよいと思いますよ！その他心配ごと等あればいつでもこのTUNAGERUの掲示板にコメント下さい。
不動産企画室 土地屋 小関代表の回答
この度は、掲示板へのご相談有難うございます。
所有権の持分のない『位置指定道路』に接しているご実家の売却に関するご相談という事ですが、当社でも数か月前にも取引のお手伝いをさせて頂いたばかりです。地域や購入される方が利用する金融機関等によって対応が変わることがあるのが現状の様です。最終的には、Jnmo様のご実家がある地域の信頼できる不動産業者にご相談頂く事になると思いますが、当社エリアの状況をお話致しますと・・・
位置指定道路は、行政より許可を得ている道路ですので、公道扱いになりますが、所有者が行政ではない為に、融資の際に、金融機関が万が一に備えて、何らかの対応を必要とします。その一つが、現在の所有者から所有権の一部を譲って頂く。原則、取得費、登記費用等はご負担となります。
または、書面による対応です。書面の内容は、大きく分けて、通行に関する事、掘削・工事に関する事です。金融機関によっては、書面の雛形（指定の記載内容）がある場合もあります。現実的には、売主様個人で対応することは難しい為に、売買仲介業務の一環として行っています。ご購入様の為には、仮に融資を受けない場合でも接道道路が『位置指定道路』の場合は、お取引後に問題が発生しないように、取り決め等がないか調査の上、ご説明や書類の準備等が必要になると思います。売主様買主様が安心して取引出来ますので、結果的にもマイナス評価にならないと思います。
信頼できる正直で誠実な不動産業者は、必ずいらっしゃると思います。いわゆる全国展開しているような不動産業者だから安心で間違いないという事でもないかなと思います。地域に密着した親切な不動産業者も沢山いらっしゃると思いますので、信頼できる不動産業者、信頼できる担当者さんに、ご相談下さいね。
ハウジングサクセス 金子代表の回答
早速ですが、位置指定道路の持ち分がないとのこと。実はこういう話は不動産取引でよくある話となります。悪意あるケースもあれば当時の分譲時が適当だったのか、悪意はないが能力不足だったのか？色々なケースが考えられるので、順番に整理していってみてください。
①ご実家を購入されたときの資料の確認←道路についてのことの経緯が分かる資料があるかもしれません。
②資料がない場合、利用について時効適用できるかの時期の確認
③持分がなくても対応してくれる金融機関があるのかの不動産業者への相談←私の経験上道路利用する書面の取り交わしがあれば承認されることが多いです。
④持ち分を譲って貰えるかの持ち分者への相談←③と同時的にされるのが良いかと思います。
⑤この交渉に対してご売却が前提であれば信頼して任せた不動産業者の営業に動いてもらう←自分でできるできないよりも経験と信頼が交渉の結果に繋がります。
⑥譲って貰う場合は金額に目安があってないようなもの←変に論理的理屈で金額交渉すると破断してしまうことも考えられます。
⑦金額は正直な自分の出せる最大値をちゃんと決め、それを踏まえて営業に相談←会社の大小ではなく営業の資質がとても重要になります。
⑧最後の最後は近隣の持ち分持っている方に安価でも売却する←最後はこのような考えもあるので、マイナスにはならずに売却はできると思います。
昔の不動産取引は恥ずかしいくらい適当だった取引が多々あったようです。それをどう立ち回れるか！営業の経験とセンス、このようなことがとても重要になってきます。今回のご相談であればちゃんと立ち回れる営業であれば良い結果を出せると思います。