離婚で自宅マンションの売却
離婚することになって10年前に共有名義ペアローンで買ったマンションの売却を考えています。ネットのAI査定の感じだと売ったお金で残債は支払えそうで、利益が出れば折半で話はついています。妻は実家に戻ってすでに別居しているのですが、離婚届を出すことで売却の手続きが煩雑になったり売却しづらくなったりするのではと思いまだ籍を抜いていない状態です。どのように進めるのがベストでしょうか。銀行に相談に行くのが先か。不動産会社を決めて売却の話を進めていいのか流れも含めてスムーズな進め方を教えてほしいです。 2023年12月15日投稿 中谷様
グレイス不動産 鬼頭代表の回答
初めまして。私は愛知県豊明市にあります、グレイス不動産株式会社代表の鬼頭克郎と申します。ご相談くださりありがとうございます。
最近は弊社にも離婚による売却の相談が増えていまして、令和５年だけでも６件、ご夫婦の間に入って、不動産売却のお手伝いをさせていただいております。その経験を踏まえ、少しお伝えさせてください。
まず、ＡＩ査定でローン残債を消せそうなのは良かったです。でもＡＩ査定は、周辺の相場から算出した数値になります。一度、きちんとしたお仕事をされている不動産会社２－３社に依頼をして、最低いくらなら売却できるか。を相談されることをお勧めいたします。売却をしてプラスになれば良いですが、万が一、売却損が出てしまうときに、どうするのかを奥様と予めご相談しておくことも大切です。
次に、離婚届のタイミングですが、売却前でも売却後でも提出は必要なタイミングで大丈夫です。売却前に離婚届を出すと、売却時に住所や氏名が現在と異なっているという登記をする必要が出てきて、司法書士の先生に依頼すると費用が2-3万円掛かります。そのため、何かご事情があり、急いで籍を抜く必要がある以外は、売却後に離婚届を提出される方が多いです。ローンはそのまま支払い続けていただき、売却された後に銀行さんに連絡する形で大丈夫です。ご依頼する不動産会社さんがお手伝いしてくださいます。
最後に、不動産会社の選び方です。まず、ネットなどでマンションがある地域を営業エリアにしている不動産会社を調べて、会社の口コミや、会社のホームページ、代表者のブログなどを参考にして、２－３社に絞り。それからメールやラインでお問い合わせをして、その対応を見て、依頼する営業さんを決めると、成功が近くなります。この人だったら大切なことも全部話して大丈夫。って思える方に出会えたら最高です。
中谷様のご自宅の売却が上手く行くことを願っています。
ただ皆さん、ほとんどの方が「持ち出すお金がない」ということなので じゃあ仲介で頑張って売っていきましょうと。仲介のメリットは買取より当然、高く売れる。デメリットはいつ売れるか分からないこと。だから多くのワンルームオーナーさんがおっしゃるのは、今のところギリギリ家賃で（ローンの）支払いが出来てるから買取りじゃなく、相場より高い値段で売ってくれ、なんて言うんですけど、相場より高く売れることはないので、「ギリギリ回ってるうちに相場で売りましょう。でないと相場なんていつ崩れるかわかりませんから」ってアドバイスを私のところはしてますけどね。結局、お金は出せるならば買取、出せないならば仲介で。それでも仲介でもやっぱり、当時、大阪圏でいうと1600～1700万円で買ったやつが、2、3年で中古で1300～1400万円なるわけですから、売りたいけど売れないって方はたくさんいらっしゃいます。 愛知県豊明市 グレイス不動産株式会社 鬼頭
ハウジングサクセス 金子代表の回答
中谷様、初めまして。株式会社ハウジングサクセス代表の金子 徳公（かねこ のりひろ）と申します。
私は離婚案件も多数お手伝いしてきたので、ご相談内容から色々なケースが考えられることから逆に深く考えず、基本的な考え方でお応えしますね。
まず、AI査定は詳細情報を見ずに近隣及び過去の販売事例から導き出されているのであくまでも目安としておきましょう。利益が出た場合というお話しも離婚のように前向きではないお話しの場合、損益が出てしまった場合のことも考えておくべきと思います。（これは結構大事です）
離婚手続きに伴い売却のしづらさを心配されておりますが、離婚に向けてのお二人の方向性が同じであれば先に離婚されてもあまり心配されることはないですね。逆に方向性が逆向きであれば手続き云々の前に法的な話し合いが必要になるので弁護士さんの助けが必要になることも考えられます。（安くはないので依頼の有無はしっかり考えてください）
今回は手続きを気にされているのであってご夫婦の認識が一緒という前提でアドバイスさせていただきます。
進め方として、
①AI査定ではなく、しっかりした不動産業者の査定をしてください。（高額査定は要注意）
②銀行は現在の支払いさえできていれば心配ありませんが、離婚手続きの有無で氏名が変わる場合は変更の手続きの連絡をしておくと良いです）
③不動産会社を決めるにあたり、ネット（メール）等で対面しない段階の相談を3社程度に査定依頼をして、そのやり取りの中身で依頼先を判断されると良いですね。
決して金額で判断されるようなことだけはしない方が良いです。得をすることよりも損をしないように考え、そのうえで少しでも高く売却をすると考えるようにしてください。とてもナイーブなお話しなので、ここでは触れられないような内容もあるかもしれません。そのような諸事情もこの人になら話せるという人に最後は依頼をされると良いですよ。 東京都練馬区 株式会社ハウジングサクセス 金子
クリエートハウジング 角田代表の回答
中谷様 初めまして群馬県伊勢崎市限定不動産会社のクリエートハウジングの角田と申します。
上記内容【離婚によるマンション売却】に関してですね。弊社地域にはマンションはあまりございませんが、一般住宅でご離婚されるお客様も正直多々おりまして、時折中谷様の様なご相談を受けますので、私の私見ですが述べさせて頂きます。
先ずは既に奥様はご実家へ戻られているとのことですが、籍は現状では婚姻関係と言うことですね。またAI査定上では売却価格（予定価格）で現時点での残債抹消可能と言う点は良かったと思います。実際残債をカバー出来るローン残高をアンダーローンと言いますが、一般的にこの様なアンダーローンの様な状況のお客様は実は少ない状況ですので、実際売却し債務を売却益で抹消出来る点は宜しいかと思います。
また財産分与のお話しも出来ている模様ですので、その点も良い判断かと思います。
仮に離婚届を先行して提出したとしても、現時点での債務（住宅ローン返済）が変更になるわけでは有りません、借り入れ先金融期間へ例えば2ヶ月後に住宅ローンを返済した場合の残債確認をしっかりしておきましょう。その残債額が売却の指針（売却価格より低いローン残高が分かれば仮に価格交渉の際にも予定がつくと思います）になります。
また離婚届を先行して提出した場合、奥様が名字や住所変更した場合等は、氏名変更登記や住所変更登記等の登記費用等が掛かりますのでその点はご注意願います（取得する書類も多少多いです）。よって奥様と話し合いが出来ており、かつ売却してから離婚届の方が実際はスムーズです。
今回中谷様のご質問内容は、ペアローンでも売却に向けて奥様との話し合い等もまだ出来る状況なのであれば、
①借入先の金融機関（銀行に2ヶ月後位の残債確認）
②その後出来ればご夫妻で（ご無理であればご主人のみでも、もしくは奥様のみでも）信頼おけそうな不動産会社へ行き売却査定依頼し、ご納得出来る（但し一括査定サイト等にはご注意下さい。と言うのも一括査定サイトでは高値取り業者が蔓延っていますので、一括査定サイトはご注意下さい）価格に売却依頼（その際はご主人と奥様の同意価格かつ、媒介契約が必要です）を行う流れです。
③売却開始し始めましたら、常にマンションを綺麗にかつ、なるべく物を処分し、綺麗にしておく必要がございます。その点は委託した不動産会社とお話下さい。