オブザーバー座談会3回目のテーマは「リースバック」についてです。不動産売却のことを調べているとよく出てくる言葉ですが、何となく意味は分かっても「そもそもリースバックってどうなの？」という所が気になると思います。今回も「街の不動産ポータル TUNAGERU ツナゲル」のサイト運営に”オブザーバー”としてご協力いただいている不動産会社代表のみなさんに本音でお話いただきます。
参加メンバー
東京都練馬区
株式会社ハウジングサクセス代表
金子 徳公
愛知県豊明市
グレイス不動産株式会社代表
鬼頭 克郎
群馬県伊勢崎市
株式会社クリエートハウジング代表
角田 秀則
街の不動産ポータル TUNAGERU
ツナゲル運営責任者
斎藤 達哉(インタビュアー)
最近「リースバック」と言う言葉をよく目にします
| 角田 |
リースバックというのは、自宅を不動産業者に売却してまとまったお金を得て、賃貸として住み続けられる仕組みです。 大手不動産会社がバンバン宣伝してますよね。元野球選手を起用したりして。一生懸命宣伝するのはリースバックがそれだけ儲かるからなんですよ。 |
| 鬼頭 | マンガ「正直不動産」にもリースバックのこと載ってたよね。うちは毎月のようにリースバックしちゃった後のトラブル相談がきますよ…。かなりリスクがある取引だってことを知ってほしい。 |
| 金子 | リースバックは売却価格が普通に売るよりもすごく安くて、払う家賃は周辺相場より高い。引っ越さないだけで、安く売って高い賃料を払って住むってことだから、売る方が損をするんですよ。 |
| 角田 | ある程度まとまったお金は入ってくるけど、結局、家賃で取られていくっていう。 |
| 鬼頭 | もし買い戻したいってなっても難しいしね。実際、そういう相談もいただくんだけど、売ったお金で家賃を払ってるわけだから、買い戻すお金が用意できない。 |
| 角田 | リースバックは絶対に業者が儲かるようになってるんですよ。そうじゃなきゃあんな商品を作らない。安く買って高く貸す、それで家賃が払えなくなれば容赦なく追い出して、また売りに出す。儲かる仕組みになってる。 |
| 金子 | きれいごとはおいといて、結局リースバックする人って「とにかく目の前の現金がほしい」って人だから、言葉は悪いけどリースバックやってる不動産業者にしたらカモなんだよね。 |
| 角田 | 自宅を持ってて住宅ローンはないけど貯金もない。ある程度の年齢になって年金暮らしだけど、たとえば国民年金だけで生活がキツイということになると、やっぱり現金が欲しいってなるんですよね。 |
| 金子 | 実際、住宅ローンがなければ不動産の規模にもよるけど、持ち家だって生活保護を申請して受給できるケースもあるわけだから、そういう話もしないでリースバックを勧めるやり方もどうなのかって思いますよ。 |
じゃあリースバックをお客さんに分かりやすく伝えるとしたら？
| 鬼頭 | 家を取られて、はした金をもらう仕組み！！！！ |
| 角田 | まさにその通りですよ！！ 家をとられてホントに微々たるお金をもらって、その微々たるお金は通常より高い家賃に消えていく。お金がなくなって家賃が払えなくなれば退去させられ、住むところもなくなります。儲かるのは業者だけです。 |
| 鬼頭 | 先日、相談されたのが、市場で売ったら3000万円、急いでるから業者買取なら2000万円。 で、リースバックだと1500万円で月の家賃が10万円。その人の場合、翌月末までに決済しないと競売になっちゃうから、仲介で3000万円で売れるの待っていられないもんで、親御さんにも話をして、「2000万円で買い取ってもらって引っ越した方がいい」って言ったの。でも、その人40代なんだけど、子供が小学校に行ってるでしょ。だから引っ越すと転校になっちゃうから同じ学区にいたい、環境を変えたくないって。結局リースバックを選んだんだよね。 |
| 全員 | ええっ、40代！！？？ |
| 鬼頭 | そう。40代。で、その人は住宅ローンの残債が700万円、他にカードローン30万円あって差し押さえがきてて、さらに固定資産税や国民年金も払ってなくて差し押さえがきてたから、なんだかんだ900万円くらい返済があるわけ。だから結局1500万円でリースバックしても、手元には600万円くらいしか残らないのよ。 |
| 金子 | それで家賃10万円を払っていくなら5年がいいとこ。資金が底をつく。 |
| 角田 | 5年経って家賃が払えなくなったら退去してもらって、それをまた1500万円くらいで中古住宅として転売したら業者は儲かる。おいしいですよね。本当なら近隣の賃貸住宅を探して引っ越しすることを勧めるべき。それなら2000万円で買取ってもらえば支払い分の900万円を引いても1100万円は手元に残るわけだから、ちゃんと仕事をしてれば暮らせないことはないので、絶対その方がお客さんにとってはいいんですけどね。リースバックっていうのは言い方悪いけど、全部身ぐるみはがそうっていう提案なんですよ。 |
| 金子 | その人が先々苦労するのが見えててもね。 |
リースバックが向いてる人っているんですか？
| 金子 | 相続人がいない高齢者で借金はないけど貯金もないっていう人だけじゃない？ |
| 角田 | たとえば90歳とか高齢の人なら、ローンがなくて普通に売れば3000万円の自宅、1800万円でリースバックしますというのはありですよね。介護費用が出るかもしれない。 |
| 鬼頭 | 家族や親族がいないひとり身の高齢者くらいだよね。相続のことを気にする必要がなくて、亡くなった後、相続人がいなくて自宅（遺産）が国庫に帰属しちゃうような。40代や50代の人がやるものじゃないです。 |
| 角田 | そう。ただ今のリースバックって、その世代にも向けてるところがあって、要は高齢者に限らず苦しい人をターゲットにしてるんでしょうね。困窮した人の弱みに付け込む貧困ビジネスと同じようなものですよ。 |
| 金子 | 高い家賃が払えなくなれば、体裁よく立ち退きさせれますからね。 |
リースバックって賃貸で住める期間も決まっていると聞きましたが
| 角田 |
定期借家と一緒です。普通借家と違って更新がないので、契約期間が満了したら更新することなく終了です。だからその後も住み続けるということになれば、再契約をすることになりますね。 |
| 鬼頭 |
賃料を払い続けてくれるなら利益は出るから、再契約して定期借家でずっと持っててもいいんだけど、業者によってはある程度の所で賃貸を終わらせて、売却益を狙って売るというやり方の所もあります。そういう意味では家賃が払えればずっと住み続けられるとは限らないわけです。 |
| 金子 |
リースバックをやってる業者は考えてますからね。貸し続けても売ってもどっちに転んでも儲かるように。高い利回りで運用（賃貸）して行けるか、万一家賃を取るのがダメになった場合に売却でいくら利益が出せるのか、そこまで考えてやってると思います。 |
| 鬼頭 |
さっき話したリースバックの話、あれ業者はほんとボロ儲けだと思うよ。 |
地元で誠実にやってる会社だったらお勧めすることはない？
| 鬼頭 |
ないよぉぉ！！ ぜーーったいにない！！ 損する！ すっごく損するよって言いますよ！！ |
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金子 |
ないない！！ しません！ |
| 角田 | 絶対ないです。リースバックに力を入れてる業者や積極的に勧める業者は、とにかく自分のところが儲けたいって考えだけです。お話しているとおり実際に儲けられる仕組みですから。耳障りのいいことを言ったりタレントを使って宣伝してても、リースバックがいいのか？といったらぜーーーーったいによくないです！！ |
| 金子 | リースバックはねぇ 一番最初にお客さんから業者に相談する時に、「そんなに安いの？」って思ってない所で扉を開けちゃうから、開けたことによって「じゃあ売っちゃうか」って方向になると思うんですよね。 |
| 鬼頭 | リースバックの相談に来た人に話をする時には、たとえば「リースバックで入る資金は1000万円で、家賃10万円ですよ。このままいったら8年でこの分のお金なくなりますよ！」まで話をしますけどねぇ。 |
| 金子 |
子どもが学校を卒業するまでここに住み続けたいとかの事情で、ちゃんと計画を立てた上でのことならいいと思うんだけど。とにかくリースバックに向いてるのはほんとーーーーーにひと握りの人。ごくまれなことです。 |
| 鬼頭 |
100人いたら1人いるかくらいじゃないかな。親や友人がリースバックをしようとしてたら真剣に止めてあげてほしい！！本当に。 |
| 角田 |
リースバックを積極的に推奨してる業者は大手も含めていますからね。でも売る側が損をする可能性が高い取引なので、安易に決めてしまう前に、信頼できそうな地元の不動産会社にまず相談してほしいですね。 |
