中古戸建を売る場合の売出価格の決め方は？
中古戸建の売却を検討しています。すごい急ぐわけではないが、売れずにダラダラするのも困るので、自分なりに調べた結果、適正価格とか実際に売れる査定額を提示します、という所を選んで相談しようと思っています。最終的に決めるのは売主と聞きますが、実際はどういう風に売出価格を決めていく感じですか。
回答
私たちのような不動産会社では、どのエリアで土地の面積、建物の面積、築年数などが分かっているような場合、あらかた売買価格は頭に入っております。最初に流れとしては、目的物件の謄本や固定資産税の明細書などがあるかどうかを確認します。そして無い時は当社の方でいわゆる謄本、公図、固定資産税の評価額などを法務局なり、市役所からいただいております。そして調査に入るんですが、調査に入る時は、建物の売却がそのままできるのかどうか、水回りはどうか？ リフォームをしなければいけないのか？ この建物は解体しないと売却できないのか？といったことを調査いたします。そして土地の価格ですが、土地の価格は近隣の取引事例があると計算しやすいんですが、ない場合は固定資産税の評価額を参考にさせていただいてます。固定資産税の評価額は、実勢価格の約70％とされておりますので、一応、面積に1.42倍を掛けたところが査定価格になろうかと思います。
建物ですが、建物の価格は当初、建てた時にいくらかかったのか。また今現在、建築費が一坪あたりどれくらいするのか、という事を確認して価格を決めるようにしています。ただ、（築）22年、木造の建物で22年経っているようなものは、税法上、償却が０円としたものになるので、その方の使用の仕方によっては価格にプラスにもマイナスにもなることを説明しております。それで土地と建物を合わせた価格が私は適正価格と思っていますが、ただ売出価格は” 負けしろ”というものがありまして、50万から100万円ほどプラスしたところを売出価格に当社はしております。それはなぜかというと、必ず買主のお客様が値引きを要求してこられます。だから最初に決めた適正価格プラス50万円から100万円にしたところが売出価格としています。
