ここでは家を売るときに損をしないための方法や調べ方、失敗をせず家を高く売却するための成功のコツをわかりやすく解説していきます。これから家を売るにあたって、1円でも高い値段で売却し、損失を少しでも減らしたいと考えている人は、ぜひ参考にしてください。
▼「家を売るときの基礎知識まとめ」については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
家を売って損をするとはどういう状態？
持ち家を売ると損をするといった情報が、色々なサイトのインターネット記事などにいくつも掲載されています。ただ、「損をする」の内容が曖昧で、それって損しているの？ というような内容の記事もあり、本当に損なのかどうかの判断がつきません。
そこで、ここではまず損をしない方法についてご紹介する前に、「家を売ることで損をする」というのがどういう状態のことを示すのかについて解説していきます。
譲渡損失が発生する
家の取得費用と売却に必要な費用の合計が、売却価格以上になっている状態を、譲渡損失と呼ぶため、これを「損した」と考える人もいるようです。たとえば買ったときの取得費用が4,000万円で、売却に必要な手数料が200万円、このときの売却価格が3,000万円だったとします。
3,000万円 -（4,000万円 + 300万円）= ▲1,300万円
この場合には1,300万円の損ということになります。ただし暮らしている期間は家賃が発生していないわけで、同じような物件が家賃10万円だったとして、20年暮らしたら2,400万円必要です。この家賃分が1,300万円で済んだなら、むしろ「得した」ことになります。
さらに建物の価値が時間とともに下がっているわけですから、単純に譲渡損失が出たからといって、必ずしも「損した」わけではありません。本当に損したかどうかは、住居に関係するすべての費用から総合的に判断する必要があります。
住宅ローンを完済できない
家を買うときに住宅ローンを利用している人がほとんどかと思いますが、家を売却するタイミングによってはまだ住宅ローンの残債があり、売却価格が住宅ローンの残債が下回ってしまうことも珍しくありません。このようなケースは間違いなく「損をする」に該当します。
まず住宅ローンの残債が残っている物件は買い手が見つからない可能性が高く、売却価格を相場よりも下げることになります。そうしたくない場合には、売却価格と住宅ローン残債の差額を貯金などで穴埋めするしかありません。
いずれにしても手持ちの資産が減ることになるので、この状態にならないようにすることが、家を売るときにはとても重要になります。
▼住宅ローンが残っている家を売りたいときの様々な選択肢については、こちらの記事もあわせてご覧ください。
相場よりも安い金額で売却する
売ろうと考えている家の本来の価値が4,000万円なのに、3,000万円で売ってしまった。このケースは1,000万円も損をしていることになります。家の売却価格は相場だけでなく、需要と供給のバランスなども影響するため、必ずしも本来の価値で売れるわけではありません。
ただし、本来は4,000万円の価値があるわけですから、最適なタイミングで売りに出したり、優秀で実績のある不動産会社と契約したりすることで、4,000万円以上の金額で売れるケースもあります。その具体的な方法については次章以降で詳しく解説していきます。
ここでは、家の売却価格が本来の価値よりも低くなり、損をすることもあるということをひとつのポイントとしておさえておきましょう。
損をせずに家を売るためのタイミング
家を売るときに損をしないためには、「いつ売るのか」がとても重要です。タイミングを間違えると損失が大きくなってしまいますし、最適なタイミングで売ることができれば、相場よりも高く売れることもあります。
そこで、ここでは損をせずに家を売るタイミングについて、わかりやすく解説していきます。
不動産相場によって売るタイミングが異なる
不動産は株と同じように相場があり、相場は国土交通省が発表している「不動産価格指数」で確認できます。この不動産価格指数を参考にして、売却のタイミングを見つけましょう。
▼不動産相場状況と家を売るタイミングの関係
・相場が上がっている→できるだけ売却を遅らせる
・相場が下がっている→売却価格にこだわりすぎず、できるだけ早く売る
・相場が横ばい→焦らず時間をかけて希望する金額で売る
基本的な考え方はこのようになります。相場が上がっているケースでは、家を持ち続けたほうが資産価値は上がり高く売れます。反対に相場が下がっているケースでは、資産価値がどんどん減っていくので、早めに売るというのが定石です。
ただし、相場ですので右肩上がりだと思っていたら、急に暴落することもあります。絶対的な指標ではなく、あくまでも判断基準のひとつとして活用しましょう。
築15年以上の戸建て以外は少しでも早めに売却する
住宅本体の資産価値は新築の状態から年々下がっていくため、基本的には売却を先送りしていると価値が下がって損をします。その損失を埋めるくらい土地の価値が上がっているなら、急いで売る必要はありませんが、そうでない場合にはできるだけ早めに売るというのがセオリーです。
ただし、築15～20年経過した戸建ては、住宅本体の価値が下がりきっており、中古物件としての資産価値はほぼ土地の評価のみになり、そこから価値が大幅に下がることはあまりありません。このため、長く暮らした家を手放すようなケースでは、不動産相場をチェックしつつ、時間をかけてじっくり売るのがおすすめです。
家が売れやすいタイミングで売却する
住宅の売却価格に最も影響するのが需要と供給の関係です。買い手が多いタイミングで売りに出すと、供給不足が起きているので高く売れますが、買い手が少ないタイミングで売りに出すと、供給過多になっているので価格を下げないと売れ残ってしまいます。
1年でそんなにも買い手が増えたり減ったりするの？ と疑問に感じる人もいるかもしれませんが、日本では転勤や進学などにより3月に人が動く傾向にあり、このタイミングで家を探す人が多いこともあって、相場よりも高値で売れる傾向にあります。
売却の準備には数週間かかりますので、3月になってから動き出すのではなく、1～2月のうちに契約する不動産会社の選定を始めるのがポイントです。ゆっくりしていると、売りどきを逃してしまいますのでご注意ください。
ライフスタイルが変化したら売却する
損をしないためには高く売ることを意識するのが重要ですが、損するかどうかの判断基準は必ずしも金銭的なものばかりではありません。ライフスタイルに変化があるときは、お金の面での損を受け入れてでも、売却したほうが心理的にプラスになることがあります。
たとえば転勤などの理由で職場が変わったとき、これまで片道30分で通勤できていたのが2時間になったとしましょう。職場の近くに引っ越したいけれど、いま売ると損をするからといって先送りしていると、往復4時間の通勤を続けることになります。
その結果、心身ともに疲れてしまい、今までのように働けなくなってしまうようでは、本当に得になる選択をできたのかわからなくなってしまうでしょう。金銭的な損をしてでも売却する理由が明確であれば、心理的ダメージはそれほど大きくありません。
ライフスタイルに変化があった場合には、金銭的な損得だけをあまり考えず、無理のない生活が送れることを優先して売却するのがおすすめです。
転職や独立のタイミングでは慎重に検討する
ライフスタイルに変化があるときは家を売るタイミングではあるものの、その変化が「転職」や「独立」だった場合には、そのタイミングでの売却については慎重に検討することをおすすめします。転職や独立をした直後は住宅ローン審査が通りにくく、買い替えのための資金調達がかなり難しくなります。
しかも独立だった場合には社会的信用がまだ低いと判断される場合もあり、住宅ローン審査どころか賃貸物件の入居審査すら落ちてしまう可能性があります。その結果、家を売ったら暮らす場所がなくなったということになりかねません。
もちろん新しい生活拠点をすでに確保しているのであれば、そのタイミングで家を売っても問題ありません。転職や独立のタイミングで家を売りたいのであれば、まずは自分の新居を確定させてから、家を売りに出しましょう。
家を売るときに損をしないためのコツ
家を売るにはタイミングが重要だとお伝えしましたが、タイミング以外にも損せずに高く売るためのコツがいくつかあります。ここではそんな、家を売るときに損をしないためのコツについてご紹介していきます。
不動産売買の知識を身に着けておく
家を売るときには不動産会社と契約し、仲介してもらうことになりますが、このとき不動産売買に関する知識がまったくない場合には、不動産会社へあらゆる判断を任せきりになってしまい、万が一、悪質な業者に相談してしまった場合は不利益にもつながってしまいかねません。
もちろん親身になって対応してくれる不動産会社が殆どですが、反対に悪徳業者も一部に存在することは事実であるため、最低限の知識を身に着けておかないと、手元に入ってくる利益が大幅にカットされてしまう可能性もあります。
自分なりに不動産売買の流れや手続き方法、基礎知識についてWebサイトなどで少しだけでも押えておき、自分の知識だけで不安な場合には、不動産売買に詳しい友人や不動産の無料相談所に相談してみるほか、真摯に対応してもらえる地元の優良業者のなかから選ぶなど、間違いのない方法で進めていきましょう。
家の売却にかかる費用を事前に算出しておく
家を売るときには、売却価格がそのまま銀行口座に振り込まれるわけではありません。仲介手数料や印紙税など、さまざまな費用が売却価格から差し引かれるので、これらの費用のことを頭に入れておかないと、入金されたときに損した気分になってしまいます。
家を売却すると決めたら、概算だけでもいいので売却に関連する費用がいくら発生するのかを計算しておきましょう。住宅ローンの残債がある場合には、手元に入ってくる売却益で完済できるのかどうかも確認しておいてください。
いくつかの不動産会社で査定してもらう
家を高く売るためには、まず自分の家の価値を正しく把握しなくてはいけません。ただし、家に値札が付いているわけではないので、自分でいくらの価値があるのかを判断するのは困難です。このため、家の価値は不動産会社に査定してもらうことになります。
このとき1社だけに依頼すると、その業者の提示した価格が適性なのかどうか判断できません。本当は4,000万円の価値があるのに、3,500万円と査定されても、素人にはそれが合っているのかわからず、言われるがままの金額で売ってしまい損をすることがあります。
そうならないために、査定は複数の不動産会社にしてもらいましょう。複数社の査定を比較することで、どれくらいが相場なのかを把握できます。ただし、提示された査定金額の高さだけで業者を選ぶのはNGです。
業者選びで大事なのは信頼できる業者であることですので、査定依頼を通じて、信頼できると判断した業者と契約を結びましょう。
内覧をしてもらう前に徹底してきれいにしておく
家を売るときに不動産会社は仲介に入ってくれるだけで、基本的には買いたいと考えている人と交渉をして最終的な売却価格が決まります。このため、内覧をしてもらうときに、いいイメージを持ってもらうことがとても重要になります。
部屋のあちこちが汚れていると、「ここで暮らしたい」と思ってもらえないので、徹底して部屋をきれいにしておきましょう。あまりにも汚れがひどくて、自分たちで清掃しきれそうにないなら、水回りなど部分別にハウスクリーニングに依頼して掃除してもらうという方法もあります。
モノが多すぎる場合にも、部屋の印象が悪くなってしまいますので、新居で使う予定のないものは、清掃するタイミングで捨ててしまうのもおすすめです。
住宅ローンを完済できるように売る
すでにお伝えしましたように、住宅ローンが残っている物件は、条件がいいか価格が安くないと買い手が見つかりません。このため、住宅ローンの残債がある場合には、住宅ローンを完済できるように売りましょう。
住宅ローン残債が1,500万円なら、まずは1,500万円以上での売却を目指し、それが難しい場合には貯金などの資産で補填できないか検討してください。それでも足りない場合には、住み替えローンを利用するという方法もあります。
住み替えローンは、これから購入する住宅の購入資金と住宅ローン残債を合わせた金額を借りられるので、住宅ローン残債なしの状態で家を売りに出せます。ただし、借金が高額になりやすいので、無理なく返済できるかどうかを確認した上でご利用ください。
家を売るときに損をしないための価格交渉術
家を売るときの最終的な売却価格は、購入希望者との交渉によって決まることが多いため、損せず高く売るには交渉術を身に着けておく必要があります。ここではそんな、家を売るときの交渉のコツや損をしないためのポイントを解説していきます。
200万円までの値引き交渉を想定しておく
家を売るときには、購入希望者が値引き交渉をしてくるのが一般的で、相手に提示した金額から100万円くらい安く売ることも多くあります。売るタイミングによってはさらに値引きが必要になることもありますので、最大200万円ほどまでの値引きは想定しておきましょう。
ただ、言われるがまま値引きしたのでは損するだけですので、最初から交渉がある前提で価格設定をしておきましょう。3,000万円で売りたいのであれば、値引き額の200万円を加えて、3,200万円を提示するわけです。そうすれば、最大200万円値引きしても損することはありません。
住宅ローンの残債がある場合には、ギリギリ完済できる価格で設定にすると、値引き交渉によって赤字になってしまうことがあります。そうならないためにも、値引きがあることを前提にして売却価格を決めましょう。
売出してから2ヶ月は値引き交渉に応じない
家を売るときには値引き交渉があることを前提にしておく必要があるとお伝えしましたが、いつでも値引きに応じなくてはいけないかというと、そういうわけではありません。一般的に、売出してから2ヶ月程度は値引き交渉には応じずに様子を見る、という考え方があります。
なぜなら、売出し直後には自分の希望通りの価格で売れる可能性があるためです。3,000万円で売れる可能性があるのに、わざわざ2,900万円に値引きするのはもったいないですよね。値引き交渉に応じるのは、値引きしてでも売りたいという段階になってから、と考えておくほうがよいでしょう。
2ヶ月以上経過しても購入希望者が現れず、最初に提示した価格では売れそうにないと判断したときに、値引き交渉に応じることをおすすめします。
現状渡しを提案する
値引きに応じるときには、交換条件として「現状渡し」を提案するという方法もあります。そうすることで、家財の撤去費用や住宅の補修費用などを負担せずに済み、瑕疵担保責任の範囲も狭くなるため、売却後のトラブルも回避しやすくなります。
もちろん不具合がある場合などは、売却前にきちんと相手に告知しなくてはいけません。また、家の状態があまりにも悪い場合には、現状渡しを断られてしまう可能性もあります。現状渡しにこだわって売れなくなるのは困りますので、あくまでも交渉材料のひとつとして活用しましょう。
家を売ると貸すはどっちが損をしない？
もし不動産会社による査定金額が、想定していたよりもはるかに安かった場合には、家を売るのではなく賃貸物件として貸したほうが損しないように思えますよね。ただし、本当に貸したほうがいいのかどうかの判断がつかないという人がほとんどかと思います。
ここではそんな人のために、「家を売る」と「家を貸す」はどちらが損をしないのかについて解説していきます。
長期で考えれば「家を貸す」ほうが損をしない
長期的な視点で収益だけを考えた場合には、家を貸すほうがお得です。家を売った場合には、1度に入ってくる金額が大きいものの、売ってしまったらそこで終わりです。貸す場合には、物件がある限り貸し続けられるので、貸している期間、年数が長くなればなるほど収益は増えていきます。
本当にそうなのか、具体例で確認してみましょう。
売却価格：3,000万円
仲介手数料：105.6万円
印紙税：1万円
収益：2893.4万円（3,000万円 – 105.6万円 – 1万円）
次にこの物件を賃貸に出す場合に、どれくらいの収益になるのかを見ていきましょう。
家賃：20万円/月
固定資産税・都市計画税：1.5万円/月
管理費：2万円/月
修繕費：1万円/月
火災保険費：2万円/年
経費を差し引いた家賃収入：184万円/年
所得税：9.2万円/年
収益：174.8万円
賃貸には空き室リスクがありますが、このケースでは17年目に売却益よりも家賃収入が多くなります。ここからさらに貸し続けられますので、所有期間が長くなればなるほど、賃貸のほうが損をしないことがわかってもらえたかと思います。
※金額はいずれも想定額です。実際の金額は物件や税率、課税の額により異なります。
リスクを考えたときには「家を売る」ほうが確実
上記の例では17年目で賃貸のほうが収益は大きくなるとお伝えしましたが、賃貸の場合には空き室、空き家リスクがあり、エリアによっては自然災害のリスクもあります。借り手が見つからなくなったら家賃を下げることになりますし、老朽化によりリフォームが必要になるかもしれません。 このように家を賃貸に出すというのは、リターンが大きいだけでなく、リスクもそれだけ大きくなり、売却をしたときよりもトータルの収益が小さくなる可能性もあります。
高いリスクを受け入れて、ハイリターンを希望するなら賃貸という選択肢もありますが、収益が不確実なのでは困るというのであれば、貸すのではなく売るほうがおすすめです。
売るか貸すかは将来その家で暮らすかどうかで決めるのが基本
家を売るのにも貸すのにも、それぞれにメリットとデメリットがあり、物件ごとに条件が異なってくるので、どちらが正解ということはありません。このため、どちらにするか迷ったときには、その家を将来的にどうしたいのかで決めましょう。
もし将来、その家に戻って暮らしたい、もしくは子どもに相続したいと考えているなら賃貸物件として貸し出しましょう。自分や家族が暮らす予定がないなら、リスク回避のためにも売ってしまうのがおすすめです。
損得だけで判断すると、どちらを選んでも損したような気持ちになってしまいがち。損得で決めるのではなく、その家をどうしたいのかによって、決めるようにしてください。
家を売ることで損をしたら税金の特例を受けよう
最初に譲渡損失が発生したからといって、必ずしも損をしているわけではないとお伝えしましたが、実は譲渡損失が発生した場合には税金の特例を受けることができ、税金で損失の一部を回収できるような仕組みがあります。
ここではその仕組みについて、わかりやすく解説していきます。
譲渡損失が発生したら所得税や住民税を減らせる
家を売ったときの譲渡所得がプラスになった場合には、所得税などの税金を支払う必要がありますが、マイナスになった場合には「譲渡損失」となるため、所得と相殺して、所得税を減額できるようになっています。
さらに、もし損失額が所得よりも大きかった場合には、下記のようにその損失を翌年に繰り越すこともできます。
▼譲渡損失を繰り越すときのイメージ
年収：600万円
譲渡損失：2,000万円
1年目：600万円 – 2,000万円 = ▲1,400万円
2年目：600万円 – 1,400万円 = ▲800万円
3年目：600万円 – 800万円 = ▲200万円
4年目：600万円 – 200万円 = 400万円
このように1年目から3年目までは所得が0になるので、所得税が発生しません。4年目は400万円の所得に対して所得税が発生します。
この特例は下記のいずれかに該当する場合に適用されます。
▼特例が適用される条件
・マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じた
・住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じた
マイホームを買い替えて譲渡損失が出た場合には、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」、住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じた場合には「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用されます。
いずれにしても譲渡損失があった場合には、所得税が最大4年間軽減されるということを覚えておきましょう。
特例を受けるための要件
家を売るときにとても助かる税金の特例ですが、特例を受けるためにはいくつかの要件を満たさなくてはいけません。買い替えの場合とそうでない場合で条件が違いますので、それぞれの主な要件をリストアップしてご紹介します。
▼マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の要件一覧
・自分が住んでいるマイホームを譲渡する
・住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する
・譲渡した年の1月1日で所有期間が5年超であること
・譲渡した年の前年1月1日から譲渡年の翌年の年末までの間に買換資産を取得する
・取得する建物の床面積は50㎡以上
・取得した年の翌年の12月31日までの間に居住を開始するまたは居住を開始する見込み
・控除を受ける年の年末に買換資産の住宅ローン（償還期間10年以上）の残高がある
・繰越控除を受ける年の所得が3,000万円以下
▼特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の要件一覧
・自分が住んでいるマイホームを譲渡する
・住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する
・譲渡資産を譲渡した年の1月1日で所有期間が5年超である
・譲渡契約日の前日において住宅ローン（償還期間10年以上）の残高がある
・繰越控除を受ける年の所得が3,000万円以下
特例を受けるために確定申告を行おう
特例を受けるための注意点として覚えておいてもらいたいのが、特例を受けるためには、必要な書類を揃えたうえで確定申告を行う必要があるということです。確定申告をしていないと、繰越控除が適用されませんので、譲渡損失が出た場合には必ず確定申告を行ってください。
家を売る時は対策を行い損を回避しよう
住宅は長く暮らせば暮らすほど価値が下がるので、譲渡損失を回避するのは難しいのですが、ちょっとした対策を行うことで、その損失を最小限に抑えられます。そのときに大切なのは売却するタイミングです。家は高く売れるタイミングで売るのが基本。
ただし家を売るタイミングばかり気にしていると、人生の転機を逃してしまうこともあります。まず大事なのは自分たちの生活ですので、少しでも高く売ることよりも、自分や家族の負担が少なくなるタイミングで売るという選択肢も持っておきましょう。
また、どの不動産会社と契約するかで、売却価格が大きく変わってきます。不動産会社を選定するときには、不動産会社の規模や知名度、査定金額だけで決めるのではなく、信頼できると感じた不動産会社のサポートを受けて家を売りましょう。