家を売ると確定申告必要？税金手続き、適用される特例や必要書類も解説

家を売る人が知っておくべき確定申告

はじめに、そもそも確定申告とは何かということからご説明します。

確定申告は所得税の納税額を正しく申告する手続き

確定申告とは、1年間の所得金額とそれに対する所得税などの税額を確定させる手続きのことです。
会社勤めの方がもらう毎月の給与から所得税額が差し引かれ、納税されていることを源泉徴収といいます。源泉徴収した税額の年間合計を精算することが年末調整です。
年間の給与収入が2,000万円以下で、年間を通して1つの会社からしか給与をもらっていない方が、その給与全額に対して源泉徴収されていれば確定申告をしなくてもよいとされています（一部、例外もあります）。一方、会社勤めの方でもその条件にあてはまらない場合や、給与所得以外の所得が一定以上の金額になる場合などは確定申告が必要です。

申告した所得に対して所得税・復興特別所得税・住民税が課税される

個人が行う確定申告と関連する3つの税金についてご説明します。

所得税

所得税とは、個人の所得にかかる税金です。1年間の所得から所得控除が差し引かれた残りの金額が課税所得金額となり、所得税額は「課税所得金額×所定の税率」で所得の種類ごとに計算されます。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、前述の所得税とあわせて納めるもので、東日本大震災後の復興に必要な財源とするための税金です。基本的に1年間の所得合計が基準所得税額となり、「基準所得税額×2.1％」で税額が計算されます。

住民税

住民税とは、住んでいる地域の行政サービスをまかなう税金です。道府県民税と市町村民税とに分けられます（東京都の場合は、都民税と区市町村民税）。
所得税の確定申告をした方や、年間の所得が年末調整を受けている給与所得のみという方は、税務署から自治体に共有されるデータがあるため住民税の申告は不要です。

利益発生で確定申告が必要！損失発生の場合は？

家を売ることで確定申告義務があるかどうかは、利益が出た場合と損失が出た場合とで違いがあります。

不動産の売却で得た利益は譲渡所得として確定申告が必要

家を売った利益として得た所得は、譲渡所得として他の所得とは別に申告しなければなりません。譲渡所得には長期譲渡所得と短期譲渡所得とがあります。
長期譲渡所得に区分されるのは、不動産を売った年の1月1日時点でその土地や家の所有期間が5年超のケースです。一方、所有期間5年以下の場合には短期譲渡所得になります。
それぞれの税率は、以下のように異なります。

• 長期譲渡所得：所得税15％・住民税5％
• 短期譲渡所得：所得税30％・住民税9％

損失が発生したケースでも確定申告を行うのがおすすめ！

家を売って損失が出たときは、確定申告でその年の納税額を減らせる損益通算や繰越控除という特例が適用される場合があります。
損益通算とは、自分の家を売って損失が出た分を、総所得金額や退職所得金額、山林所得金額などから差し引きできることです（一定の要件や限度額があります）。
また繰越控除は、家を売った年の翌年から3年間繰り越して所得から控除（差し引き）できる）ことです。住宅ローンのある家をローン残高より安く売った場合の損失が、損益通算によって他の所得から控除しきれない金額だったときに適用されます（一定の要件があります）。
家を売って損失が出たら以上のような特例の適用が受けられる可能性があるため、確定申告をすることがおすすめです。

決められた期間中に確定申告ができなかったら？

確定申告は決められた期間に行うことが原則です。期限後の申告には別の税金がかかってしまう場合があります。

確定申告をする期間

家を売って確定申告をする場合は、物件の引き渡し日の翌年の確定申告時期、原則として2月16日から3月15日に手続きを行います。住所のある地域を管轄する税務署に確定申告の必要書類を提出して、納税手続きをしたり還付を受けたりします。

確定申告を忘れた場合は期限後申告も可能

家を売って譲渡所得が発生したのに確定申告期間に手続きできなかった場合、期限後申告が可能です。しかし期限後申告の場合は、譲渡所得に対して本来納めるべき税金以外に無申告加算税や延滞税がかかってしまいます。 無申告加算税については税率が軽減される場合がありますが、税務署の調査の事前通知を受ける前後で異なる税率が設定されています。なお一定の要件を満たせば、無申告加算税がまったく不要となる場合があるため、忘れたことに気づいたら可能な限り早めに期限後申告を行いましょう。

確定申告の前に自分で計算してみよう！ 課税譲渡所得金額と税額の計算方法

ここでは、家を売ることでかかる税額の計算方法を解説します。確定申告の前に税額の目安を知りたい方は計算してみてください。

課税譲渡所得金額と譲渡価額との違いに注意！

税額の計算には、課税譲渡所得金額を出す必要があります。譲渡価額（売却した金額）と課税譲渡所得金額は異なりますので注意しましょう。

この計算式で必要となる数値項目の求め方などとあわせて、税額を算出するまでの流れを以下の事例で解説します。 ▼Aさんが家と土地を売却した事例

• 令和3年8月1日に、Aさんがマイホーム（家と土地）を6,500万円で売却。物件は令和3年中に引き渡し済み。
• 物件情報：平成10年1月に新築の建売を5,000万円で購入。床面積200平方メートル・木造。土地と建物の価額の区分なし。
• 譲渡費用：土地と建物の売却時に、仲介手数料2,211,000円と売買契約書の収入印紙代30,000円、合計2,241,000円かかった。
• 適用する特例：最高3,000万円の特別控除の特例・軽減税率の特例

▼税額の計算方法 ①物件取得価額の計算 購入時に土地と建物の価額が区分されていない上記のような事例やマンションなどでは、国税庁が公表している「建物の標準的な建築価額表」
（※1）を参考にして、建物と土地それぞれの取得価額を出します。

• 建築年は平成10年、床面積200平方メートル
• 「建物の標準的な建築価額表」（※1）参照：1平方メートルあたり158,600円
• 158,600円×200（床面積）＝31,720,000円……建物の取得価額
• 当時の物件購入価格50,000,000円－31,720,000円＝18,280,000円……土地の取得価額

②物件取得費の計算 取得価額から償却費相当額を差し引いて算出。償却費相当額は、以下のように計算します。

・償却率：木造のマイホームの場合 0.031（※2）
31,720,000円×0.9×0.031×23年＝20,354,724円……償却費相当額

18,280,000円＋31,720,000円－20,354,724円＝29,645,276円……物件の取得費
③最高3,000万円の特別控除（※3） 「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」で算出される金額が3,000万円以上の場合に特別控除額に最高3,000万円を適用。3,000万円未満の場合はその金額が限度額になります（※1）。
この事例の場合の特別控除額の計算は、以下のとおりです。
65,000,000円－（29,645,276円＋2,241,000円）＝33,113,724円
3,000万円以上となったため、特別控除額は最高額の3,000万円で適用。
※特別控除については、本記事内の特例に関する項でもあらためて解説していますのでご参照ください。
④上記の①～③で求めた数値を、冒頭で紹介した計算式にあてはめます。
譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額
65,000,000円－（29,645,276円＋2,241,000円）－30,000,000円＝3,113,724円

• 税率：軽減税率の特例が適用される場合、税率は10％（※4）
• 税額を計算する場合、課税譲渡所得金額は1,000円未満切り捨て（※1）

課税譲渡所得金額×税率＝税額
3,113,000円×10％＝311,300円 以上の①～④の流れで、Aさんが土地と家を売って得た所得に対してかかった所得税額が計算できます。 出典：【国税庁】令和3年分 譲渡所得の申告のしかた（土地や建物をお売りになった場合）
出典：【国税庁】「減価償却費」の計算について
出典：【国税庁】マイホームを売ったときの特例
出典：【国税庁】マイホームを売ったときの軽減税率の特例

譲渡費用に含まれる費用は？

税額の計算の流れのなかで必要となる譲渡費用に含めることができる費用は以下のとおりです。領収書を紛失しないよう大切に保管しておきましょう。

• 仲介手数料
• 測量費
• 売買契約書の収入印紙代
• 売った家が貸家だった場合の借家人に支払った立退料　など

なお、家の維持・管理のためにかかった修繕費や固定資産税などは含まれませんのでご注意ください。

確定申告の準備｜手続きは個人で？ 税理士に依頼？

家を売って確定申告をするための事前準備として、必要な資料の用意のほかに、確定申告手続きを個人で行うか、税理士に依頼するかについても決めることが必要です。順を追って解説します。

確定申告の前に準備しておくもの

家を売って確定申告をする際には、以下のような資料の確認が必要です。

• マイナンバー：マイナンバーカード（持っていない場合は所定の番号確認書類や身元確認書類）
• 収入（所得）：給与所得の源泉徴収票・公的年金等の源泉徴収票など
• 売却時の情報：売買契約書・覚書・念書など
• 取得時の情報：売買契約書・覚書・念書・領収証・登記事項証明書など
• 譲渡費用：領収証・契約書など

売買契約書や領収証などは写しの提出が必要となる場合があるため、内容の確認とともにコピーを取っておきましょう。なお、特例の適用に応じて必要となる書類については、本記事内の特例に関する解説の項でご紹介しています。

個人で行う確定申告の方法

確定申告を個人で行う場合の流れは以下のとおりです。
①書類の用意 前述の資料のほか、所定の様式の確定申告書等（国税庁Webサイトからダウンロード可能）
②申告書の提出
申告期限までに次のいずれかの方法で確定申告書および必要書類などを提出します。

• e-Taxでの申告
• 郵便または信書便で所轄税務署に送付
• 所轄税務署の受付に直接提出

③納税 次のいずれかの方法を選択して納税します。

• 預貯金口座からの振替
• e-Tax納付
• クレジットカード納付
• コンビニ納付
• 金融機関や税務署窓口での現金納付

申告書の作成（入力）方法などについては、国税庁が用意しているわかりやすい説明資料（※）があります。令和4年中の不動産売却にともない令和5年の確定申告期間に手続きをする場合は、国税庁のＷebサイトで更新される最新情報をご確認ください。
また地域の税理士会が無料相談を実施している場合は、利用してみることもおすすめです。
参照：【国税庁】令和3年分 譲渡所得の申告のしかた（土地や建物をお売りになった場合）

税理士に依頼する確定申告の方法｜メリットや費用相場は？

確定申告を個人で行わずに税理士に依頼すると、どんなメリットがあるのか、また費用の目安もご紹介します。

税理士に依頼するメリット

確定申告に慣れていない方のなかには、書類を作成する時間や手間を負担に感じる方もいるでしょう。税理士に依頼することで手間をかけずに正しく手続きを済ませることができます。
また適用可能な特例など、的確な節税対策のアドバイスが受けられることも税理士に依頼するメリットです。　

費用の相場

税理士への依頼費用は、不動産の売却金額や譲渡所得金額が高いほど、依頼費用も高くなるような設定が一般的です。たとえば、売却金額が3,000万円前後なら10万～15万円、5,000万円前後なら15万～20万円などのように段階的な料金設定や、適用する特例に応じて数万円程度の加算料金があるケースが多くみられます。
料金設定は税理士事務所ごとに異なるため、依頼先を探す際に税理士事務所のホームページなどで確認してみましょう。

家を売った人が確定申告を行うときに必要な書類一覧

国税庁Webサイトの確定申告書等作成コーナーの画面案内にしたがって入力を進めると、自動で税額などが算出され、下記に示す書類①～③の作成が簡単です。手書きで記入したい場合には、用紙を国税庁Webサイトからダウンロードして準備しましょう。
①令和○年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告書B　第一表・第二表
②令和○年分の所得税及び復興特別所得税の申告書（分離課税用）　第三表
③-1. 家を売却して利益が発生した場合：譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
③-2. 家を売却して損失が発生した場合：居住用財産の譲渡損失の金額の明細書《確定申告書付表》
④特例の適用に応じた必要書類
適用される特例ごとに定められた必要書類については、各特例の要件とともに次項でご説明します。

家を売って利益が発生したときに適用される特例

ここからは、家を売ることで利益が出た場合の確定申告で適用可能な特例を見ていきましょう。特例ごとに適用要件があり、必要書類にも違いがありますので確認してみてください。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（措法35条1項）

前述の計算方法の事例でも取り上げた3,000万円の特別控除です。決められた要件には、自分が住んでいた家（マイホーム）であること、住まなくなってから3年経過した年の年末までに売ることのほか、売手と買手の関係が所定の親族の範囲内ではないことなども含まれます。なお趣味や保養を目的とした別荘などは適用対象になりません。

• 【おもな必要書類】：売買契約日の前日時点で住民票記載住所と売却した家の住所が異なる場合は、戸籍の附票の写しなど……（A）

国税庁Webサイト

居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の税率の特例（措法31条の3）

長期譲渡所得のなかでも、家や土地を売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていた場合を対象に、軽減税率を受けられる特例です。
3,000万円の特別控除の特例との同時適用が可能な場合も。ただし特別控除後の所得金額が0になる場合は対象外となります。税率は、課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の部分と6,000万円超の部分とで異なる設定です。
【おもな必要書類】
①上記（A）
②売った家や土地の登記事項証明書または「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」のいずれか……（B）
国税庁Webサイト

特定の居住用財産の買換えの特例（措法36条の2）

マイホームを売って買換えた場合に、売ることで発生した利益に対する課税の繰り延べ（期限延長）が可能になる特例です。繰り延べは、買換えたマイホームを将来譲渡したときまで。売却代金が1億円を超える場合は対象外です。床面積や土地面積にも所定の要件があります。
【おもな必要書類】
①上記（A）
②上記（B）
③売却代金が1億円以下であることを確認できる書類（売買契約書の写しなど）……（C）
④買換えた家について上記（B）同様の書類や売買契約書の写しなど……（D）
⑤その他条件に応じた書類など
国税庁Webサイト

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（措法35条3項）

相続にともない、被相続人（亡くなった人）の住まいや、その土地を売った場合（平成28年4月1日から令和5年12月31日までの売却）を対象とした特例です。所定の要件を満たせば、最高3,000万円まで譲渡所得の金額から控除が受けられます。
要件には、昭和56年5月31日より前に建築された家であることや、相続直前の時点で被相続人とは別の人が住んでいないこと、譲渡時点での耐震基準なども含まれています。
【おもな必要書類】
①上記（B）
②上記（C）
③売った家や土地の「被相続人居住用家屋等確認書」
④売った家の耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
国税庁Webサイト

家を売って損失が発生したときに適用される特例

マイホームを売ることで損失が出てしまったときの確定申告には、売った年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合（長期譲渡所得）を対象にした特例があります。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（措法41条の5）

マイホームを買換えて損失が出てしまったケースで、要件を満たせば損失額をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（差し引き）できる特例です（損益通算）。
また譲渡損失の金額がその年の所得で通算しきれなかった場合は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除（繰越控除）することが可能です。しかし、合計所得金額が3,000万円を超える年は繰越控除の適用対象外となります。
対象となる家は、必ず自分が住んでいた「マイホーム」でなければなりません。以前住んでいた家の場合でも、住まなくなった日から3年経過後の年末までの譲渡完了が必要です。要件には、新旧それぞれの家の床面積や住宅ローンの返済期間なども含まれています。
【おもな必要書類】
①居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書【租税特別措置法第41条の5用】
②前項の（A）
③前項の（B）
④前項の（D）
⑤買換えた家の住宅ローンの残高証明書
国税庁Webサイト

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（措法41条の5の2）

住宅ローンのあるマイホームをローン残高を下回る価額で売って損失が出た場合の特例です。この特例は、新しい家を買わないケースでも要件を満たせば損益通算や繰越控除が適用できます。
損益通算の限度額は、住宅ローンの残高から売却価額を差し引いた残りの金額です。売った家の売買契約日の前日時点で、償還期間（返済期間）10年以上の住宅ローンが残っていることも要件となります。
【おもな必要書類】
①特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書【租税特別措置法第41条の5の2用】
②前項の（A）
③前項の（B）
④売った家の住宅借入金等の残高証明書（売買契約日の前日のもの）
国税庁Webサイト

家を売ったら確定申告に必要な書類の準備をお忘れなく

家や土地を売って譲渡所得が発生した方は確定申告をしましょう。家の売却で利益が出た場合に税額の軽減ができたり、損失が出た場合も他の所得から控除できたりなど、特例の適用対象になる場合があります。
税金の手続きは不動産売却と一連の流れとして必要書類などを押さえておくと、申告手続きの際にもあわてずに済むかもしれません。国税庁のWebサイトを参考にして、早めに準備を始めることがおすすめです。