囲い込みの事を知って心配になりました
マンションの売却を考え始めたところです。これから査定や不動産会社選びをするつもりですが、その前に色々調べている中で囲い込みのことを知り、すごく心配になりました。囲い込み自体がすごく多く、大手が広告すると中小不動産屋は囲い込んでいると思って手を出さないとも聞きました。囲い込みをしても早く高く売ってくれるならいいですが、長く売れずに値下げさせられるとか売る側だけ損だと思い、不動産会社を選ぶのに不信感を持ってしまいました。囲い込みを絶対しない不動産会社の見分け方や、囲い込みをされない契約方法とか依頼の仕方があれば、ぜひ教えてください。
回答
まずここで質問者さんの質問と、私の答えている意図が違うといけませんので、まず囲い込みということでお話させていただきますと、囲い込みとは、不動産会社Aが売主様から売却の依頼を受けて、それを市場に出さずに、もしくは出しても他社に物件の紹介をさせないと。他社さんが紹介させてくれと言ったら、その時に「売主さん立ち合いなのでその日は無理です」とか、もっと古典的なやり方でいうと「もうすでにお客さんがついてます」ということで 他社の紹介を排除する、これを『囲い込み』と我々は呼んでるんですね。
で、質問の内容で、囲い込みをされない方法、もしくは囲い込みをしない業者を見分ける方法という質問なんですが、これは正直。難しいと思います、なぜかというとご依頼される時に「こういう話を世間で聞くんだけど、御社は囲い込みしないですよね？ 囲い込みしますか？」って聞いた時に「はい、します」って業者なんかいないんですよ。みんな「しない」って言うんですよ。でも現実に囲い込みは行われている。であるならば、囲い込みしないだろうな、という業者に任せたとして依頼をした後に、たとえば1週間、10日経った時に何でもいいです。なんとか不動産…「ABC不動産です」とか不動産屋のふりをして、その不動産屋に電話をする。「どこどこのサイトに載ってるこの物件、当社でお客様に紹介させてもらいたいんですがよろしいですか」と聞いた時に その業者が「どうぞ」といえば囲い込まれてません。「どうぞ」と言わずに 荷物が残ってるから立ち合いなんですとか、その日は無理なんですとか、もうすでに商談が入ってますと、いう返事が来れば、これは囲い込みですよね。そしたら媒介契約書には、広く流通を促すための約款がいっぱい載ってますんで、それに反してるという事で契約の解除。媒介契約、専任もしくは専属専任媒介契約の解除を申し出ればいいと思います。
で、その時に囲い込みなんかを日常的にやってる業者は、解除を申し出られた時に、それを解除させない話法って言うんですかね、論法をいっぱい持ってますから、あの手この手で解約させないように「違約ですよ」とか、下手したら「広告費かけてるのに広告費払ってもらいますよ」とか、そういう脅し的なことを言ってくる業者もいるらしいんですけども、全く気にすることない。それこそ「囲い込まれている事実を公表しますよ」と、たとえば当社であれば公益社団法人 全国宅地建物取引業協会。そういう所に行きますよ、と言うとすぐあきらめますんで。質問の冒頭に戻りますけれども、囲い込みをしない業者の見分け方はなかなか難しいと思うんですけども、預けた後に囲い込みがされてないかどうか、は今言った方法でしていただいたらいいんじゃないかと思います
