家を売るための費用は何が必要？不動産売却にかかるお金や目安を解説！

家の売却にかかる費用一覧

まずは、家の売却にかかる費用の種類を一覧表でまとめて紹介します。

以上のように、家の売却にかかる費用は多岐にわたります。ただし、上記表の費用が全て発生するわけではありません。これらの費用は、必ずかかる「基本費用」と「状況によって生じる費用」の2つに分けられます。各費用の分類と詳しい解説を見ていきましょう。

家を売る際にかかる基本費用

家を売る際、必ずかかる基本費用は以下の3つです。

1. 仲介手数料
2. 登記費用（抵当権抹消費用）
3. 印紙税

順番に説明します。

1.仲介手数料

仲介手数料は、家の売却を仲介する不動産会社へ払う費用です。家が売れた際に成功報酬として支払うため、売れない限り支払いは発生しません。
仲介手数料の上限額は、「国土交通大臣が定める」と宅地建物取引業法（宅建法）にて決められています。2022年現在、仲介手数料の上限額は以下の計算式で求めます。

注意点として、仲介手数料は総額に対しての掛け算ではありません。売却価格を「200万円以下の部分」「400万円以上の部分」などの区分に分け、それぞれ計算して総額を求めます。たとえば、家が1,000万円で売れた場合は以下の計算が必要です。

上記計算はわかりづらいため、売却額が400万円以上であれば「売却額×3.3％＋6.6万円」の速算式を使う方法が一般的です。また、法律の定めがあるのは上限額のみであり、実際の仲介手数料は不動産会社によって異なります。
出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

法改正で400万円以下の空き家は18万円＋消費税10%が上限に

2018年の宅建法改正により、売却額400万円以下の空き家の仲介手数料は「一律最大18万円＋消費税10％」に統一されています。空き家問題への対策として施行され、空き家への現地調査費用なども含めて売主に請求できるようになりました。ただし、請求には売主の合意が必要です。
なお、法令には「低廉な空き家『等』」と記載されています。「等」と表現に幅があるため、400万円以下の物件であれば空き家でなくても「一律18万円＋消費税10％」の請求が可能と解釈している不動産会社もあります。

2.登記費用（抵当権抹消費用）

不動産の所有者を示す「登記」を変更するため、登記手続きを行います。売買の際は「所有権移転登記」手続きを行いますが、移転登記の費用は基本的に買主負担になります。売主が負担するのは、「抵当権抹消登記」の費用です。
抵当権抹消登記の手続きは、住宅ローンを完済していない、もしくは完済後でも手続きしていない場合に生じます。抵当権とは、金融機関が不動産を担保とする権利です。万一、売主が住宅ローンを返済できない際に、金融機関が不動産を差し押さえるために行使する仕組みです。
抵当権がついたままの物件では「金融機関により差し押さえられるリスクがある」とみなされて買主に避けられやすくなるため、抹消手続きは欠かせません。自分で手続きすると、不動産1件につき1,000円（登録免許税）がかかります。司法書士へ依頼する場合の相場は、約2万円前後と言われています。

3.印紙税

不動産の売買契約書は、1通につき1枚の印紙税による納税が必要です。売主と買主が契約書を1通ずつ保管するため、それぞれ自分の印紙代を負担します。不動産売買契約の印紙税は、2024年3月31日まで軽減措置が適用されます。主な印紙税の選び方は、以下の一覧表からご確認ください。

売買契約書に、上記の契約金額に応じた印紙を貼り付けて消印します。印紙を貼り付けないと、印紙税の最大3倍の過怠税が生じるので気をつけましょう。
出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

家を売る際の状況で必要になる費用

家を売る際の状況によって発生する費用は、次の8つが挙げられます。

1. 譲渡所得税
2. 住宅ローンの一括返済手数料
3. 測量費用
4. インスペクション
5. ハウスクリーニングや改修費用
6. 解体費用
7. 引越し費用
8. その他書類関連費用

1つずつ見ていきましょう。

1.譲渡所得税

家を売って利益が出た場合、住民税と所得税による「譲渡所得税」が生じます。ただし、居住用の家は3,000万円の特別控除が受けられるため、譲渡所得が3,000万円以下であれば課税されません。譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

上記で計算した譲渡所得からさらに「特別控除3,000万円」を引くと、課税対象となる「課税譲渡所得」の金額を算出できます。つまり、「購入価格よりも安く売った」または「売却価格が3,000万円以下」のどちらかに当てはまるのであれば、計算せずとも譲渡所得税は一切かからないとわかります。

課税譲渡所得の税額

課税譲渡所得がある場合は、譲渡所得税が生じます。譲渡所得税は、家の所有年数によって以下のように変動します。

2037年まで復興特別所得税2.1%が所得税に掛けられるため、それぞれ増額しています。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」
出典：国税庁「個人の方に係る復興特別所得税のあらまし」

2.住宅ローンの一括返済手数料

住宅ローンの残債がある場合は、繰り上げて一括返済しなくてはいけません。抵当権を抹消して買主に引き渡すためには、ローンの完済が必要だからです。一括返済する際、多くの金融機関で手数料がかかります。
一括返済手数料は金融機関ごとに違います。たとえば、三井住友銀行の手数料は以下の通りです。

• インターネット：5,500円
• 三井住友銀行の専用PC：1万1,000円
• 窓口（書面）：2万2,000円

このように、受付窓口によっても料金は異なります。詳しい一括返済手数料を知りたい方は、ローンを契約している金融機関の公式サイトを確認してみてください。

3.測量費用

隣接する土地との境界がはっきりしていない一戸建てであれば、測量費用が生じるかもしれません。境界があいまいな土地は、「将来的に隣人と紛争が起きるかもしれない」と買主にリスクとして受け取られやすくなります。
測量により境界を定めれば隣人との紛争リスクを低減できるため、買主は安心して購入できます。買主が測量を望んだ場合でも、費用は売主の負担になるケースが多いです。測量費用は土地の形状や面積により変動するため一概には言えませんが、一般的な相場は30万円以上となります。

4.インスペクション

インスペクション（既存住宅状況調査）とは、専門家が行う住宅の現状調査・評価です。インスペクションは義務ではないものの、実施すれば「住み始めてから雨漏りが見つかった」といった売却後の住宅に関するトラブルを防げます。インスペクションの費用相場は、約5万円前後です。
一方で、買主がインスペクションを実施して不具合が見つかると、大幅な値引き交渉に繋がりかねません。売主が先に実施することで、買主からの大幅な値引き交渉を予防できます。また、良い診断結果であれば売れやすくなる点もメリットです。インスペクション業者を探す際は、「一級建築士」や「既存住宅状況調査技術者」の資格を持っているかを確認しましょう。

5.ハウスクリーニングや改修費用

家の状態があまり綺麗ではない場合、ハウスクリーニングを依頼するケースがあります。ハウスクリーニングの費用相場は、部屋数やクリーニング業者によって値段が異なります。たとえば、ハウスクリーニングサービス「おそうじ本舗」は、戸建て（2LDK/3LDK）のハウスクリーニングを6万500円から提供しています。
家の状況によっては、リフォームやリノベーションによる改修を行う場合もあるでしょう。ただし、自分の好みでリフォームしたいと考える買主は珍しくありません。好みに合わなければ売れないため、まずはハウスクリーニングだけに留めておくことをおすすめします。

6.解体費用

築年数が古い一戸建ては、売主負担による建物解体の条件がつく売買契約を結ぶパターンもあるでしょう。家の大きさ、構造、建材によって解体費用は大きく変動します。一般的には、坪単価で「木造約3〜5万円」「鉄筋コンクリート約6〜8万円」が目安とされています。
ただし、更地にして建物をなくすと、固定資産税が上がる点に注意が必要です。家を建てたまま売り出したほうが、税負担は軽くなります。一方で、新築住宅向けの土地として売りたいのであれば、先に壊して土地のみにしたほうが売れやすい傾向があります。どちらも一長一短なので、自分にとってメリットが大きい方を選びましょう。

7.引越し費用

現在住んでいるマイホームを売るのであれば、引越し費用が生じます。引越し見積もりサービス「引越し価格ガイド」の調査（※5）によれば、4人家族の平均価格は繁忙期で15万7,351円です。荷物の量や距離、時期によって費用は変わるため、利用予定の引越しサービスで見積もりを取りましょう。
加えて、引っ越す際に不用品を処分する場合は、廃棄物の処分費用がかかります。現在のマイホームを売却してから新居を買う予定であれば、仮住まいの拠点も必要です。計2回住み替えるため、引越し予算に注意しましょう。
出典：引越し価格ガイド「引っ越し費用の相場表・総額料金と7月の金額目安」

8.その他書類関連費用

必要に応じて、下記書類の発行費用が発生します。

• 住民票
• 印鑑登録証明書
• 固定資産税評価証明書
• 境界確認書

境界確認書は土地の測量が必要ですが、他3つの書類は自治体の役所で数百円ほどで発行できます。なお、東京都23区の固定資産税評価証明書は、区役所ではなく都税事務所で取得可能です。

家を売る流れと費用を支払う時

ここでは、家を売るまでの大まかな流れとともに、費用を支払うタイミングを次の6段階に分けて見ていきましょう。

1. 不動産会社の相談前
2. 査定〜インスペクション
3. 販売活動〜売買契約
4. 引き渡しの準備・引越し
5. 引き渡し
6. 確定申告

それぞれ解説します。

1.不動産会社の相談前

家を売ると決めたら、住宅ローンの残債を確認して銀行に売却の意向を伝えましょう。家の抵当権を抹消するためには、住宅ローンの完済が必須になります。また、抵当権の抹消手続きを行う日は、家の売却代金が振り込まれる「引き渡し日」です。銀行側に同席してもらう必要があるので、早めに売却意思を伝えることが大切です。
その他、あいまいな土地の境界を確定させたいのであれば、売却前に土地を測量しましょう。ここで、測量費用が発生します。

2.査定〜インスペクション

売却の仲介を依頼する不動産会社に相談し、査定を依頼します。査定料金は基本無料です。仲介を依頼する不動産が決定したら、媒介契約を結びます。仲介手数料は家の売却時に発生するため、この段階では不要です。
契約後、不動産会社からインスペクションをするか尋ねられます。不動産会社は、中古物件におけるインスペクションの斡旋が義務付けられているためです。インスペクションを実施するのであれば、約5万円前後の費用がかかります。

3.販売活動〜売買契約

不動産会社による販売活動が開始されると、売主は内覧の準備や対応が求められます。買主が現れたら売買契約を締結するため、売買契約書の印紙代が必要です。加えて、仲介手数料の半分を不動産会社に支払います。
また、買主から売主に「手付金」が振り込まれます。手付金の相場は、売買価格の5％～10％が一般的です。抵当権の抹消手続きを行うため、このタイミングで金融機関に引き渡し日を連絡しましょう。司法書士に手続きを依頼する場合は、引き渡し日の立ち会いが必要ですので同じく日時を伝達します。

4.引き渡しの準備・引越し

家の引き渡し日までに、当然ながら売主は家を空にしなくてはいけません。引越し業者への見積もりや依頼、費用の支払い、荷造り作業が発生します。引越し当日に荷造りが終わっていないと業者への追加料金が生じる可能性もあるため、前もって準備しましょう。
新居が決まっていないのであれば、仮住まいも用意します。仮住まいに転居する場合は2回の引越し費用に加え、賃貸料金が発生します。それゆえ、余裕を持って予算を確保しなければいけません。ハウスクリーニングやリフォーム、解体が売買契約に含まれている場合は、担当業者に依頼して実施してもらいましょう。

5.引き渡し

物件の引き渡し日に、買主から売買金額の残金が振り込まれます。売主は買主に物件の鍵を渡します。なお、振り込まれた残金でそのまま住宅ローンの残債を支払う形が一般的です。
司法書士に依頼している場合は、抵当権抹消手続きもしてもらいます。不動産会社には、仲介手数料の残り半分を支払います。この段階で、不動産会社や買主とのやり取りは終了です。

6.確定申告

家を売ると譲渡所得が発生するため、確定申告が必要です。家の「売却価格」から「購入価格」と「譲渡費用（仲介手数料や印紙税など）」を引いた譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は課税されません。しかし、3,000万円の特別控除を受けるためには確定申告が必須です。したがって、基本的には家を売ったほとんどの人が確定申告の対象になります。
譲渡所得が3,000万円を超える人は、譲渡所得から「特別控除3,000万円」を引いた「課税譲渡所得」に対して譲渡所得税がかけられます。確定申告時に、所定の譲渡所得税（住民税＋所得税）を支払いましょう。自分での確定申告に不安がある場合、税理士に監修・相談または代行の依頼も可能です。

家の売却費用や税金の節約ポイント

家の売却費用を節約したい場合、次の3項目を参考にしてみてください。

1. 各種控除で税金を減らす
2. 赤字は損益通算で損失を抑える
3. 専属専任媒介契約で仲介手数料を下げる

具体的なポイントを紹介します。

1.各種控除で税金を減らす

譲渡所得は3,000万円の特例控除を適用できますが、他に「軽減税率の特例」と「買換えの特例」の2つの控除もあります。
軽減税率の特例とは、10年以上所有しているマイホームを売却した際に適用できる制度です。「特別控除3,000万円」を引いた後の課税譲渡所得に対し、軽減税率を適用できます。
買換えの特例とは、マイホームを買い換えた人の譲渡所得税を、買い換えた新居をさらに譲渡するときまで繰り延べる制度です。ただし、「マイホーム売却の前年から3年以内に買い換える」「売却価格1億円以下」などの適用条件があります。また、「特別控除3,000万円」との併用はできません。

2.赤字は損益通算で損失を抑える

所有期間5年以上の家の売却によって生じた赤字（譲渡損失）は、損益通算で損失を抑えられます。なお、家の売買による赤字とは、「売却価格」から「購入価格と譲渡費用」を引いてマイナスとなった場合が対象です。
損益通算は、「マイホームを買い換える場合」と「買い換えない場合」でそれぞれ適用条件が異なります。適用されると、どちらも給与所得や事業所得から赤字額を控除できます。所得税や住民税が減るため、節税が可能です。さらに、控除しきれなかった赤字額は3年間にわたって繰越控除されます。

3.専属専任媒介契約で仲介手数料を下げる

仲介手数料を下げたい場合、「専属専任媒介契約」を検討しましょう。専属専任媒介契約とは、特定の不動産会社1社のみに自分の物件を扱ってもらう契約形態です。契約が成立すると、「契約した不動産のみで売買する」と売主に義務が課せられます。
そのため、不動産会社は「熱心に販促活動をしたのに他社で売買契約を結ばれた」といったリスクが生じません。不動産会社にとってメリットの大きい契約形態ですので、仲介手数料を値下げしてもらえる可能性があります。専属専任媒介契約なしでも減額されるかもしれませんが、不動産会社にはメリットがなく販売活動が後回しにされる恐れがあります。

家の売却相場を調べる方法

実際に不動産会社に相談する前に、売却相場を把握しておくことも大切です。査定価格と相場の乖離を見抜けるため、損するリスクを減らせます。相場の調査方法は、以下3つです。

1. 不動産ポータルサイト
2. 取引情報サイト
3. 路線価

詳しい方法を紹介します。

1.不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトは、現在売り出し中の物件の希望売却価格を調べられます。築年数や地域など、マイホームと似ている条件の物件を調査するのにおすすめです。
検索する際は、絞り込み検索機能を活用しましょう。注意点として、掲載されているのはあくまで希望価格であって成約価格ではありません。最終的にいくらで売買されたのかはわからない点に留意しましょう。

2.取引情報サイト

実際の成約価格を知りたい場合は、取引情報サイトの活用がおすすめです。主な取引情報サイトとして、以下2つのサイトが挙げられます。
・国土交通省の「土地情報総合システム」
・不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」
両サイトとも過去の取引情報を掲載しており、「戸建て・マンション」「地域」といった条件ごとの具体的な相場を把握できます。

3.路線価

古い物件を売りたいのであれば、路線価を参考にして土地の相場のみ調べましょう。古い家の場合、家自体の価値はなくなっている可能性があります。路線価とは、道路に面する土地の1平米あたりの単価です。
路線価は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」から検索できます。千円単位で平米単価が記されており、国土交通省が発表する土地価格「公示地価」の8割程度の価格に設定されています。そのため、「路線価×所有する土地面積÷0.8」の計算式で、おおよその土地価格の算出が可能です。
・国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

家をできる限り高く売るコツは？

家を売る以上、ほとんどの人は高く売りたいと思うのではないでしょうか。家をできる限り高く売るためには、以下のポイントを実践してみてください。

• 複数社で査定する
• 希望売却価格を高く設定する
• ハウスクリーニングを行う
• インスペクションを実施して大幅な値引きを防ぐ

家の査定結果は、不動産会社ごとに価格が上下します。複数社で査定して相場を掴めば、本来の価値よりも安く売り出す心配がありません。また、「買主の価格交渉に売主はある程度応じる」といった流れが一般的なため、交渉を見越して本来の希望価格よりも高めに値段設定しましょう。
ハウスクリーニングやインスペクションにより、家の価値を高めることも重要です。インスペクションは、買主からの大幅な値引き交渉を防ぐ効果もあります。

不動産買取の費用は同じ？

不動産の売却方法は「仲介」のほか、不動産会社による「買取」もあります。不動産会社が買主になるため、仲介で必ず生じる仲介手数料がかかりません。
反面、個人の買主に買ってもらうよりも売却価格が安くなる傾向があります。不動産会社は購入後にリフォームや建て替えを行うため、可能な限り買取額を抑えたいからです。
ですので、売却価格から費用を差し引いた最終的な利益は、仲介の方が得するケースが多くみられます。手残り資産を多く残したいのであれば、仲介を選びましょう。

買取が向いているケースは？

買取は、早く売りたい事情がある人に向いています。たとえば「新居が決まっており購入資金が欲しい」「相続税を納付するために現金化したい」などの事情です。買取は不動産会社が直接買うため、仲介よりも早く売れます。したがって、いつまでも売れ残っている物件を売りたい人にも買取がおすすめです。

家を売る前に必要費用を把握しよう

家を売る場合、さまざまな費用が発生します。中でも、必ずかかる基本費用は「仲介手数料」「印紙税」「登記費用（抵当権抹消費用）」の3つです。仲介手数料は売却価格の3.3%〜5.5%を支払うため、大きな支出となります。家を売る計画を立てる際は、資金繰りに困らないよう事前に必要な費用を把握することが肝心です。