家を売る方法と査定の基本を徹底解説！失敗せず高く売却するコツを紹介

家を売る際は不動産会社を通す方法が一般的

一戸建てやマンションなどの家や住宅を売る主な方法は、不動産会社による「仲介」「買取」、個人で取引する「個人売買」の3つの選択があります。
以下は、それぞれの特徴やメリット・デメリット、どのような人に向いているかをまとめた表で種別ごとに分けています。

仲介

買取

個人売買

以下で詳しく解説します。

【仲介】不動産会社に依頼し、買い手を探す方法

家を売る場合、もっとも利用されているのが、不動産会社を通して売主と買主が売買を行う「仲介」です。仲介の場合、一般的に3～6か月程度かかるといわれているため、「時間に余裕のある人」「少しでも高く家を売りたい人」などが向いています。
不動産会社が広告を出して買主を探し、手続きもサポートしてくれるのが特徴です。売買条件や希望金額も反映させやすいですが、買主が見つからないと時間がかかってしまう可能性があるのはデメリットと言えるでしょう。

【買取】不動産会社に家を買い取ってもらう方法

早く売りたいのであれば買取がおすすめです。買主が見つかるまで待つという時間のロスがなく、素早く現金化できるので、資金計画を立てやすいというメリットがあります。
ただし、家を買い取った不動産会社が、リフォームやハウスクリーニングを見込んだ価格交渉をしてくるケースが多く、仲介で売却するよりも2～3割ほど売却価格が低くなりやすいのはデメリットです。

【個人売買】不動産会社を通さず、個人で家を売る方法

費用をかけず売りたいなら、個人売買という選択肢もあります。売主と買主の個人間で取引するため、仲介手数料がかからず、消費税の軽減も可能です。
ただし、すべての手続きを自分たちで行うことになるため、認識のズレがあるとトラブルに発展しやすいという面があります。不動産取引の経験がない初心者には難しいかもしれません。

低リスクで家を高く売りたいなら不動産会社へお願いしよう

3つの方法を見てきましたが、家を高く、かつトラブルの心配もせずに売りたいなら、不動産会社を通して売買する「仲介」がおすすめです。売買取引のプロがサポートしてくれるため安心感があり、低リスクで高く家が売れる可能性もあるからです。
そのため、家を売りたいと思ったら、不動産会社へ相談をしましょう。

家を売る流れと査定のタイミング

賃貸運用ではなく「家を売る」と決めたものの、どのような流れで売るべきかわからければ不安でしょう。何からすればいいのかわからないという人は、これから紹介する流れと査定のタイミングを参考にしてください。

【STEP1】不動産会社を選ぶ

個人売買以外は、不動産会社との取引になります。そのため、まずは、どの不動産会社へ依頼するかを検討しましょう。
ただし、どれだけ条件の良い不動産会社を見つけても、1社だけに決めるのはリスクです。複数から選ぶことで、価格帯の幅を把握できるため、最低3社以上の不動産会社を厳選しておきましょう。

【STEP2】査定を依頼する

不動産会社の候補を絞ったら、査定を依頼します。不動産会社によって査定額が異なりますが、それぞれの金額から平均価格や相場帯を把握するようにしましょう。

【STEP3】自分で相場を調べる

不動産会社だけに頼るのではなく、自分でも相場を調べましょう。
北海道、千葉県、神奈川県、茨城県、愛知県、埼玉県、和歌山県、京都府、滋賀県、長崎県、兵庫県など全国各地の相場を、以下のようなサイトで調べることができます。

• 土地総合情報システム（国土交通省が運営）
• 不動産会社の不動産売買サイト（各不動産会社などが運営）
• レインズマーケットインフォメーション（国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営）

後ほど、「不動産の相場を調べる方法」で詳しく紹介しますので、ご確認ください。

【STEP4】依頼する不動産会社を決定し、契約を結んで家を売りに出す

不動産会社からの相場と、自分で調べた相場を照らし合わせ、納得できる条件や対応の不動産会社を選び、媒介契約を結びます。契約を締結すると、家の売買を本格的に始める準備を始めます。

【STEP5】必要書類を準備する

家を売る際には、必要に応じて次のような書類を準備しなければなりません。

これら以外にも税金を納めている状況を証明する「固定資産税・都市計画税納税通知書」などの書類が必要です。
ただし、不動産会社によって必要書類は異なります。必要書類の不足や記載事項の不備があると手続きに時間がかかってしまうため、早めに確認して準備しましょう。

【STEP6】買主と条件交渉を行い、売買契約を結ぶ

不動産会社による本格的な販促活動により、買主が見つかったら条件交渉を行い、売買契約を結びます。
わからないまま進めてしまうと、後々トラブルに発展してしまうため、気になることがあれば些細なことでも買主や不動産会社に確認しましょう。

【STEP7】家を引き渡す 条件交渉が終わり、売買契約を締結したら家を引き渡して、家の売却は完了です。

不動産査定の種類や特徴について

家を売る流れを見てきましたが、その際に欠かせないのが不動産査定です。いくらで売却するかを判断する指標となるものですが、不動産査定の算出方法は大きく分けると次の2つに区分できます。

同じ査定でも、どの査定方法を選ぶかで、査定額も変わってくるため、目的で選ぶことが大事です。以下で詳しく解説します。

机上査定

机上査定は、周辺の物件や同じマンションの過去の取引事例、広さや駅からの距離といった生活環境などのデータを元に査定額が算出されます。実際に売却物件を見て算出されるわけではないため、日当たりや騒音、キズや破損といった細かな要素は査定に含まれておらず、最終的に家を売るとなったときに売却額との差が生じやすいのは大きなデメリットです。
ただし、査定のスピードは早いため、「とりあえず周辺の相場を知りたい」「概算でいいので、早く物件の相場を把握したい」というような人に向いています。

訪問査定

訪問査定は、机上査定と同じ周辺や過去データに加え、実際に現地を訪れて得た情報も反映された査定額が算出されます。日取りを決めて、立会いの下で訪問査定が行われるため、査定額がわかるまで1週間～10日程かかることもありますが、机上査定よりも正確な査定額を知ることが可能です。

不動産査定の前にしておくべき確認と準備

本格的に家を売る手続きを進めるのであれば、売り時を逃さないことが大切です。スムーズな手続きができるよう、査定前に次の確認と準備をしていきましょう。

査定時の必要書類

査定の段階で必要とされる書類には以下のようなものがあります。

上は、あくまでも一般的なケースです。不動産会社によって必要書類が異なるため、事前に問い合わせたり、調べたりして、あらかじめ用意しておきましょう。

査定時の費用

不動産会社が行う査定は、無料となることが一般的ですが、一部有料査定もあります。
以下に、無料査定・有料査定の違いをまとめました。

有料査定は、費用が掛かるということもあり、1社へ依頼するケースが一般的です。不動産鑑定士自体は国家資格であるため、書類自体も法的効力があります。
費用は、不動産鑑定士や不動産の種類などで異なりますが、10万円以上となるケースが多いようです。そのため、相続でもめているといった特殊な事情で家を売る場合以外は、簡易的な査定でも十分であるため、無料査定を利用して売却をすることをおすすめします。

査定依頼時における5つの大事なポイント

実際に「無料査定を利用して、自宅の査定額を算出しよう」というときに知っておきたい、6つの大事なポイントを紹介します。

自分で相場を調べる

1つ目が、自分でも相場を調べて把握しておくことです。大体の価格を把握しておくことで、査定額が妥当かを判断できるようになります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

2つ目は、必ず複数の不動産会社から査定してもらうことです。不動産会社によって査定額が異なります。少しでも高く売りたいのであれば、相場帯を知るためにも複数社に査定依頼をしましょう。

優良な不動産会社を選ぶ

無数にある不動産会社の中には、一部、悪質な業者もいます。3つ目は優良な不動産会社を選ぶようにすることです。
不動産会社を選ぶ際には、次のポイントに注目して選ぶのがおすすめです。

家の売却には時間がかかるため、不動産会社はもちろん常にやり取りをする担当者との相性が重要です。しっかりと寄り添い、質問に対しても真摯に対応してくれるような不動産会社を選びましょう。
また、不動産会社によって得意・不得意があります。家を売るのであれば、家の売却を得意としているところを選ぶのがおすすめです。大手不動産会社にこだわる必要はありません。地元地域に根差した不動産会社の中にも優良な企業はたくさんあるので、対応や実績、運営会社や利用規約など、隅々までチェックして判断しましょう。
また、複数の不動産会社に査定を依頼するといっても、一括査定サイトなどの安易な方法はおすすめできません。無用な営業電話などまでかかってくるケースも多く、対応だけが煩雑となってしまい、優良な不動産会社を見つけにくくなる可能性があるからです。

セールスポイントを明確に伝える

4つ目は、売りたい家のアピールポイントを的確に伝えることです。魅力が伝わらなければ、査定額にも影響します。できるだけ多くの情報をピックアップしておきましょう。

キズや欠陥といった瑕疵（かし）は必ず伝える

5つ目は、修繕などをしていない箇所があれば、正直に伝えることです。
買い手が修繕しないといけないようなケースでは、その分、査定額も低くなるでしょう。しかし、キズなどを隠したまま売ると、後々トラブルになる可能性があり、売却交渉の際に不利になる可能性もあります。
修繕が必要な部分があっても、フルリフォームして住もうとしている人にとっては、何ら問題はないということもあるため、査定時には、良い面だけでなく、悪い面もきちんと伝えるようにしましょう。

査定書を細かく確認する

6つ目は、査定結果を踏まえ、「なぜその査定額なのか」を理解することです。
査定書には、なぜその査定額になるのかの根拠が書かれています。他社の査定書とも見比べながら、大きく乖離している項目や理解できていない項目があれば、必ず不動産会社の担当者に聞き、わからないところを残したまま話を進めないようにしましょう。

不動産の相場を調べる方法

前述した通り、家を売る際、自分で相場を調べておくことがポイントとなります。ただ、調べ方がわからないという人もいるでしょう。
そこでこの見出しでは、不動産の相場を調べる方法を3つ紹介します。

公的機関のサイトを活用した調べ方

• 国土交通省地価公示・都道府県地価調査
• 土地総合情報システム

各都道府県の地価公示・都道府県地価調査の価格から相場を調べられるのが「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」です。「土地総合情報システム」では、実際の不動産の取引価格を調べることができます。

公的機関のサイトを活用した調べ方

不動産売買サイト
販売中の物件から売り出し価格が分かる
不動産買取サイト
査定シミュレーションから相場を調べられる
すでに売り出されている掲載物件や、不動産買取サイトにあるシミュレーターを使って相場を調べられます。

不動産流通市場の総合サイトを活用した調べ方

レインズマーケットインフォメーション
レインズは、国土交通大臣指定の不動産流通機構です。不動産会社から収集したデータから、実際の取引価格を調べることができます。東京都や大阪府といったエリア別の検索はもちろん、店舗用や更地などの土地条件での検索も可能であるため、より詳細な相場を調べたいときにおすすめです。

複数の不動産会社へ相談する際の注意点

家を売る際は、複数の不動産会社へ査定依頼するのが一般的とお伝えしましたが、手あたり次第に相談するのはリスクがともないます。

WEB上の一括査定サービスはデメリットもある

不動産査定を行う際によく利用される方法のひとつに、一括査定サービスがあります。一括査定サービスとは、必要事項を入力すると、複数の不動産会社へ情報が送られ、それぞれから査定額が提示されるというものです。
手間なく、たくさんの不動産会社から査定額を出してもらうことができるので、とても便利ではあるのですが、一括査定サイトを利用後、必要以上に多くの不動産会社から電話やメールでの営業連絡が入って来る可能性があります。
便利ではありますが、営業電話がたくさんかかってくると大変です。そのため、親身になって聞いてくれる地元の優良企業へ相談することがポイントです。

ある程度知識を得てから複数の不動産への相談を検討する

売りたい家の評価ポイントや査定上マイナスになる部分を把握しておくと、査定額の妥当性も把握しやすくなります。まずは、信頼できる1社に相談・査定を依頼し、ある程度の知識がある状態で他社相談をして比較検討しましょう。

家を売る際の査定額を左右する2つのポイント

より高く家を売るのであれば、査定額を左右するポイントは知っておきたいところです。

居住者だからこその生活利便性を伝える

立地や周辺環境は重要な査定項目です。駅から離れているけれど、駐車場付きで緑も多いなど、居住者目線でデメリットをカバーできるメリットを伝えるようにしましょう。

できる努力で物件の価値を高める

築年数や方角などは変えられませんが、建物の外観や内観などは、努力や工夫次第で評価を高められる可能性があります。
▼具体例
・故障や破損しているところは直しておく（雨どいの破損や雨漏り、水漏れなど）
・落とせる汚れはハウスクリーニングをしてきれいにしておく　など
特に、壊れているところや汚れがあると、買い手が住む前に修繕やリフォーム、クリーニングの必要が出てくるため、価格交渉の際に、値下げを要求される可能性が高くなります。
少しでも高く売りたいのであれば、最低限の対策をしておくのがベストです。

家を売る際の不動産査定でよくある質問

最後に、家を売る際によくある疑問や質問について紹介します。あなたが家を売る際の参考になれば幸いです。

不動産査定にかかる時間は？

不動産会社による無料査定の場合、机上査定であれば最短1日で可能です。査定依頼から30分～1時間程度で査定価格がわかる場合もあります。
実際に現地を訪れる訪問査定の場合、数日程度かかるケースが一般的です。周辺環境や建物の状態を見たり、役所や法務局で法規制やインフラ状況を調査したり、査定書を作成するのに時間がかかりやすい傾向があります。
「訪問査定をしてほしいが、〇日までに査定額を知りたい」という状況の人は、期日から逆算し、早めに依頼するようにしましょう。

査定額がわかったら、その金額で売り出さないといけない？

不動産会社が出す査定額は、周辺の相場や住環境、長年の経験・ノウハウから導き出されていますが、あくまでも参考価格です。
そのため、査定額が売り出し価格というわけではありません。売り出し価格は、査定額を元に、売主の希望や事情、周辺物件の売り出し状況などを見て柔軟に設定できます。
ただし、査定額を大きく上回るような売り出し価格を設定すると、家が売れるまでに長い時間がかかりやすく、最終的に値引きをすることになり、売り出し価格を大きく下回ってしまったという失敗が少なくありません。
売主の事情を重視しながら決めることになりますが、どのくらいの価格設定がいいのか悩むときは、信頼できる不動産会社のアドバイスをもらうのがおすすめです。

売ろうとする不動産は古くても大丈夫？

お住まいの家は古くても大丈夫です。中古住宅の購入を検討している人も多いため、古くても希望に合わせた販促活動が行える不動産会社がほとんどであるため、大きな心配はいらないでしょう。

家を売るならまずは査定を依頼しよう

家を売ることを決めたら、自分が所有する不動産がいくらで売れるのか、査定を利用して調べることからはじめましょう。査定額は不動産会社によって違うため、最低3社ほどに査定依頼するのがベストです。
依頼する不動産会社は、家の売り出し方や問い合わせ対応など、自分の希望や方向性、相性の良いところを選びます。実際に査定を依頼するタイミングになったら、少しでも高く家を売ることができるよう、セールスポイントや見せ方を工夫し、査定を依頼することをおすすめします。