家を売るときの必要書類は？ 新しいすまいの取得に向けた不動産売却方法を解説

家を売るときに必要な書類がある

・建物の設備等を証明：建物に関する書類 ・不動産の所有権を証明：売却する家が本当に売り主のものであるかの証明 ・売り主が誰であるのかを証明：売り主の身分を証明する書類 この3つを証明できる書類を揃えておくことで、スムーズに売却手続きを進めることが可能です。必要書類は不動産会社が教えてくれるケースもありますが、書類には「発行から3カ月以内」と有効期限が設けられているものがあります。そのため、全て不動産会社に任せず、売却の流れと書類を提出するタイミングを把握しておくことが大切です。

不動産売却の流れについて

家を売ると決めてから実際に売却するまで、不動産売却の流れについて解説します。

「家を売る！」と決めたら不動産会社へ連絡

家を売ると決めたら、まず不動産会社へ連絡して売却査定を依頼します。査定は相見積もりをとりましょう。
査定額は最終的な売却価格ではありません。地域性や買主との交渉力など担当者の知識と経験によって、売却価格は変わります。任せられる担当者かどうか、査定依頼時の対応をチェックしましょう。

売却条件を決めて売り出す！

仲介してもらう不動産会社を決めたら、売却条件を決めて媒介契約を結びます。媒介契約には以下の3つの種類があります。
指定流通機構とは不動産流通機構が運営するオンラインによる不動産流通標準情報システムのことで「レインズ」と呼ばれています。登録すると全国の不動産会社で情報を閲覧できるようになるため、購入希望者が見つかりやすいメリットがあります。

購入希望者が見つかる

購入希望者が見つかったら、内見をしてもらいましょう。売却後に引っ越しを予定している売り先行の場合、居住中に対応が必要です。できるだけ良い印象を与えられるように、内見日までに掃除をするなど綺麗にしておきましょう。

売買契約を結ぶ

購入希望者が購入を決めたら購入申込書がもらえます。法的な拘束力はないため、購入がキャンセルになる可能性も視野に入れておきましょう。正式に売買契約が決まったら、不動産会社が購入希望者に「重要事項説明書」を用いて売買契約を結びます。

売却手続き

法務局で所有権移転登記を行って買主へ不動産の所有権を移します。登記申請は法務局が稼働している平日のみと限られています。さらに、移転時期と引き渡し日は同じ日でなければならない上に、一度決めた引き渡し日は変更ができないため、新しい住まいが決まっていない場合は注意が必要です。買主と予定をすり合わせて慎重に決めましょう。

購入者へ物件の引き渡し

引き渡し時に家具などの残留物があると契約違反になります。注意点として残留物の撤去や引越しが遅れて、引き渡し日を守れないことがないようにしてください。違約金が発生します。買主へ不動産を引き渡す前に転居をすませておけるよう、ゆとりをもった引き渡しスケジュールを組みましょう。

家を売るベストなタイミングは？

住み替えの場合、家を売るタイミングによって「売り先行型」と「買い先行型」の2つの方法があります。同時に進める方法もありますが、状況によって家を売るベストなタイミングを選択できるようにそれぞれのメリットとデメリットを知ることが大切です。

売り先行型｜家の売却を先に行う

売り先行型とは家を売却してから、新しい住まいを購入する方法です。住宅ローンが残っていても、売却代金を充てられるため、無理のない資金繰りを計画できるメリットがあります。
家の住み替えでは売却代金が振り込まれたら、引き渡しが必要です。しかし、新しい住まいが決まっていない場合は、賃貸など一時滞在先を探す必要があります。
売却代金の振込後、一定期間引き渡し日を猶予してもらう「引渡し猶予」の特約を契約書に盛り込みましょう。引渡し猶予期間を短く設定することで、買主からの印象も良くなります。

買い先行型｜新居の購入を先に行う

買い先行型とは現在の家に住みながらじっくりと物件を探し、新居が決まってから家を売りに出す方法です。空き家にしてから売りに出すなど、売主が売却の主導権を握れるのが特徴です。
今の家の住宅ローンが完済していない場合、ダブルローンを組みます。ダブルローンは、家がいつ売れるのかを気にせずに引っ越せるメリットがあります。しかし、売却代金が入るまで2つの家の住宅ローンを支払わなければならないため、資金面にゆとりが必要です。
また、ダブルローンは審査基準が厳しいため、必ずしも審査に通るとは限らないことも理解しておきましょう。

不動産の売却にかかる期間・相場

一戸建ての売却にかかる期間は3〜11カ月と幅があります。期間がある程度かかる場合の理由として、資産価値が落ちやすく買主が見つけにくいことがあげられます。
マンションの売却にかかる期間は3〜4カ月と、一般的に一戸建てより期間が短いため、売却に必要な書類は早めに準備しておく必要があります。それぞれの期間と売却相場を比較した上で家を売るタイミングを検討することが大切です。
売却価格は地域や立地、築年数で変わります。首都圏の一戸建てとマンションの売却相場を築年数別にまとめてみました。

不動産の売却には仲介と買取の2つの方法があります。仲介は相場より高値で売れる可能性がありますが、買主を探すための時間が必要です。短期間で売るなら、買取がおすすめです。買主を探さなくてもよいため、すぐに売却代金を手に入れられます。
「少しでも高値で売りたい」「早く売りたい」という方は、家のアピールポイントを探しましょう。耐震性やアスベスト不使用の証明をできる書類などがあれば、相場よりも高値でスムーズに売却できる可能性があります。

家を売るときに有利になる書類

家を売るときに売却査定に有利に働く可能性がある書類があります。不動産の買主に物件状況を説明する重要事項説明書にも関係するため、できる限り揃えておくのがおすすめです。どのような書類があればよいのか解説します。

新築販売時の広告やパンフレット

マンションや建売住宅など、販売時に作成された広告やパンフレットには、不動産の魅力が掲載されています。不動産会社が物件のアピールポイントを知るための材料になるメリットがあります。

建築設計図書・工事記録書

建築設計図書と工事記録書は住宅情報書類のひとつです。
・建築設計図書：建築工事に必要な図面や仕様書
・工事記録書：これまでの工事内容の記録
2020年3月の建築士法改正により、新築住宅やリフォーム工事記録の保存が義務化されました。保存義務があるのは作成した建築士事務所です。保存義務化される前の住宅の図面などは保存されていない可能性もあります。
間取り変更などリフォーム工事を検討する場合、これら2つの書類が必要です。買主の安心材料として予め用意しておいたほうがよいでしょう。

地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書

地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書には以下のような内容が記載されています。
・地盤調査報告書：地盤液状化の可能性や層の強度など
・住宅性能評価書：住宅性能の評価結果
・既存住宅性能評価書：住宅の劣化状況や現地調査からなる性能評価
地盤調査は建築前に行うため、新築から年月が経つと報告書が紛失されているケースもあります。また、住宅性能評価書及び既存住宅性能評価で耐震等級1級を取得している場合、住宅ローン控除やすまい給付金の申請に使えるので売り出すときのアピールポイントに活用できます。

耐震診断報告書・耐震基準適合証明書

「耐震診断報告書」は建物の耐震診断の結果をまとめたもので、耐震診断を受けて作成されるのが「耐震基準適合証明書」です。耐震性は重要事項として扱われます。不動産の売買契約で重要事項の説明は不動産会社の義務です。事前に用意しておくことで信頼性が高まります。
「耐震基準適合証明書」は住宅ローン控除や不動産取得税の減額など買主にとって有利になる書類です。建築士へ依頼をして耐震診断の実施後に発行されます。すぐに用意できない書類のため、取得方法や依頼先などを事前に調べておきましょう。

アスベスト使用調査報告書

「アスベスト使用調査報告書」は、売却する建築物にアスベストが使用されているのかを調査した証明書です。日本では2006年9月からアスベスト含有建材（アスベストを0.1重量％を超えて含有するもの）の使用は禁止されています。そのため、それより前に建てられた建築物にはアスベスト含有建材が使用されている可能性があります。
築30年以上経過しているなど気になる要素があれば、書類があることで信頼性につながります。査定額に有利に働く可能性もあるため、用意しておいたほうがよいでしょう。アスベストの使用調査は補助金制度を利用すると費用負担を軽減できます。お住まいの自治体のサイトなどで調べてみてください。

ローン償還表

住宅ローン返済中に家を売るときは、ローンの残高を示す「ローン償還表」の提示を求められるケースがあります。提出を求められなければ提示は不要です。金融機関によって送付時期が異なります。紛失した場合は、再発行を依頼しましょう。

家を売る時に揃えておきたい書類

不動産の売却手続きに必要な書類はたくさんあります。まずは揃えてほしい書類について解説します。

登記識別情報（登記済権利書）

「登記済証（権利書）」は家の所有権を移す際に売主本人からの申請であることを確認するための書類です。所有権を移す「所有権移転登記申請書」や抵当権を抹消するための「根抵当権抹消登記申請書」へ添付されます。一戸建て・マンションと物件種別を問わず必要な書類です。
2005年3月7日の不動産登記法の改正により、書面交付による「登記済証」は廃止されてオンライン申請へ変わりました。「登記識別情報」として12桁の番号が交付されます。オンライン庁で書面申請を行った場合は、書面に印刷された「登記識別情報通知書」が交付されます。

身分証明書

不動産の売買契約など、法に基づいた取引を行うときは売主の氏名・住所・生年月日を確認できる身分証明書が必要です。
・運転免許証
・マイナンバーカード（通知カードは不可）
・パスポート
・住民基本台帳カード
・各種健康保険証
他にも各種福祉手帳や母子健康手帳なども本人確認書類として提示が可能です。不動産会社にどれを提示すればよいか確認しておきましょう。

建物図面・各階平面図

建物の位置や面積などは「建物図面」で、フロアごとの形状や面積などは「各階平面図」で把握できます。どちらも物件を購入時に取得する登記資料のひとつです。
間取り図があれば、不動産会社が家を売り出すときにも多くの購入希望者に見てもらいやすいというメリットがあります。

一戸建てのみ｜建築確認済証・検査済証

「建築確認済証」とは「ここにこのような建物を建てます」という申請が行政機関に認められた証明書類です。建築基準法で定めた「建築確認申請」「完了検査」の検査が済んでいることを証明しています。

土地・一戸建て売却時｜確定測量図・地積測量図

「確定測量図」とは道路や隣接する土地の境界を測量した結果が記された図面です。隣地との境界線が不明瞭だと購入後、トラブルになる可能性があります。土地や一戸建ての売買契約には原則必要ですが、買主と合意があれば確定測量図が無くても売買契約を結べます。
土地の所有者を示す「地積測量図」も隣接地との境界を示す書類として利用できます。ただし、2005年3月以前に作成されたものは測量技術の差から、正確な土地面積資料とはなりません。地積測量図を利用するときは作成年月日を確認してください。

売却条件決定・売り出し時の必要書類

売却条件を決めて不動産を売り出す際の必要書類について解説します。マンションか一戸建てかで必要書類が変わるので気を付けましょう。

マンション｜管理規約・使用細則

「管理規約」とはマンションの住民が快適に暮らせるように定めたルールです。共有部の使用方法や理事会の権限・義務、管理組合の運営などに書かれています。「使用細則」は「管理規約」を細かくルール化したものです。
「管理規約」は国土交通省が作成した「マンション標準管理規約」をもとに作られていますが、マンションごとに異なります。買主に確認してもらうために必要な書類です。

マンション｜重要事項に関する調査報告書

不動産は定期的に修繕が必要です。マンションの場合、居住者から修繕積立金を集めて修繕を行います。「重要事項に関する調査報告書」には、修繕費用がどのくらい回収されているのか、運用状態、大規模修繕の実施状況などが記載されています。マンション独自の重要事項がまとめられた書類です。
「重要事項に関する調査報告書」はマンションの管理会社へ発行依頼をする必要があります。

一戸建て・マンション｜固定資産税・都市計画税納税通知書

「固定資産税・都市計画税納税通知書」は固定資産税の清算に必要な書類です。納税義務があるのは1月1日時点の不動産の所有者ですが、年度途中で売却する場合、固定資産税の負担を決めるのが一般的です。「固定資産税・都市計画税納税通知書」に記載されている不動産の評価額をもとに算出します。

売買契約の締結時の必要書類

買主が決まって買主と売買契約を結ぶ際に必要な書類について解説します。

印鑑登録証明書・実印

「印鑑登録証明書」はその印鑑が登録されたという公的な証明書です。登録した印鑑のことを「実印」と呼びます。実印は「確かに本人が押した」という意思表示にもなり、不動産の売買契約やローンを組むときなど高額な取引を行うときに使われます。
実は売買契約書は認印でも問題はありませんが、売却後の引き渡し時に実印が必要です。「印鑑登録証明書」は市区町村役場の窓口、またはマイナンバーカードがあればコンビニエンスストア、郵便局から請求できます。郵送による請求はできません。

固定資産税評価証明書

「固定資産税評価証明書」は市区町村役場が把握している不動産の評価額が記載されている公的な証明書です。不動産の所有権を買主へ移すときに支払う登録免許税は、記載されている評価額をもとに算出します。

売却手続き時の必要書類

預金通帳

「預金通帳」は売却代金を振り込んでもらうために必要です。銀行口座の金融機関名・支店名・口座種別・口座番号を確認します。売却価格より各手数料を引いた残額が振り込まれます。売却で得た利益は確定申告が必要です。

住民票のコピーまたは戸籍附票

住民票や戸籍は「住所証明情報」として不動産登記の申請で添付が必要です。不動産の登記上の住所と現住所が異なる場合に提出が求められます。発行から3カ月以内の有効期限があるので、取得時期に注意してください。

家を売るときの必要書類の入手方法

登記識別情報（登記済権利書）

登記識別情報は再通知を行うことはできません。書面で発行された「登記済証（権利書）」を紛失した場合、正当な理由があるときに限り「事前通知」で代用できます。「事前通知」とは法務局に郵送で本人確認の問い合わせを行う方法です。
司法書士など有資格者に本人確認を取ってもらう方法もあります。「本人確認情報」の作成は無料ではありません。手数料を確認しておきましょう。

身分証明書

身分証明書は以下の機関で再交付が可能です。

身分証明書を紛失した場合は最寄りの警察に紛失届を出してください。証明写真の用意や手数料がかかるものもあるため、事前に調べておきましょう。
紛失ではなく、不動産名義人が遠方におり原本が用意できないときは、コピーを郵送してもらうことで対応が可能です。

建物図面・各階平面図

法務局で取得できます。申請時に印鑑や身分証明書は不要ですが、土地は「地番」、建物は「家屋番号」が必要です。地図のコピーがあればオンライン請求もできるため、窓口に来られない方は法務局の「登記・供託オンライン申請システム」を利用してください。
間取り図は建築士に作成を依頼できます。不動産会社に間取り図の作成を依頼できる建築士に聞いてみてもよいでしょう。

建築確認済証・検査済証

基本的に「建築確認済証」や「検査済証」の再交付はできません。もし紛失したときは発行記録が残っているかお住まいの市区町村役場の建築行政課などに申請をして、代わりとなる「台帳記載事項証明書」を発行してもらいましょう。ただし、現在の建物の適法性を証明するものではなく、交付できないケースもあります。
申請には建築主名、建築年月、地名地番、各種面積・構造・用途・階数、確認済年月日、確認済証番号などが必要です。

確定測量図・地積測量図

「確定測量図」は土地家屋調査士へ作成を依頼します。隣接地の所有者などから合意を得る必要がありますが、その分費用が高くなる傾向があるようです。費用は約50～100万円で作成までに約1カ月と時間もかかるため、スケジュールを確認した上で依頼しましょう。
「地積測量図」は法務局で誰でも閲覧できます。資料として取得する場合、オンライン申請で窓口受け取りなら430円。郵送受け取りは450円です。

固定資産税・都市計画税納税通知書

「固定資産税・都市計画税納税通知書」は、市区町村役場で再発行が可能です。納税証明書の再発行はできませんが、納税証明書の代わりとなる「名寄帳（土地家屋課税台帳）」の写しを取得できます。取得方法は市区町村によって異なるため、確認してください。同居親族が申請するときは委任状が必要です。

固定資産税評価証明書

「固定資産税評価証明書」は、不動産の所有者本人を証明する本人確認書類を持って市区町村役場の窓口で入手できます。委任状を渡せば不動産会社に取得を依頼することも可能です。

家を売るとき・家を買うときにかかる費用

家を売るときや買うときに想定外の支出に慌てないために、ある程度備えておくことが大切です。家を売るときと買うときにかかる代表的な費用と求めるための計算式をまとめました。

次に家を買うときにかかる費用は以下のとおりです。

上記で求めた値をAとして、下記の計算式に当てはめてもとめた額が仲介手数料です。

この他にも住み替えにあたり、引っ越し費用や住宅ローン関連の諸費用、各税金などもあります。大まかな費用を把握して備えておきましょう。

家を売るときの必要書類

家を売るときの必要書類を一覧にまとめました。確認しながら揃えてみてください。
・登記識別情報（登記済権利書） ・身分証明書 ・建物図面・各階平面図 ・建築確認済証・検査済証（一戸建てのみ） ・確定測量図・地積測量図（土地・一戸建て） ・管理規約・使用細則（マンション） ・重要事項に関する調査報告書（マンション） ・固定資産税・都市計画税納税通知書（一戸建て・マンション） ・印鑑登録証明書・実印 ・固定資産税評価証明書 ・預金通帳

スムーズに家を売るために必要書類を用意しておこう

家を売るにはさまざまな書類が必要です。本記事で紹介した売却の流れと必要書類について事前に知っておくことでスムーズに売却手続きを進められます。発行から有効期限のある書類もあるので、チェックリストも活用しながらしっかり計画を立てて進めましょう。
自分たちで用意するのが難しい書類など、困ったときは地域の不動産会社に相談し、どのようなアドバイス・サービスをしてもらえるか確認することをおすすめします。